Ik heb een dagvaarding van Eigen Haard ontvangen. In eerste instantie was ik van plan om de hele dagvaarding te publiceren maar het gaat wel om 82 pagina’s. Dus dat gaat em niet worden. In plaats van de hele dagvaarding, publiceer ik nu alleen de belangrijkste delen zonder de producties. D.w.z. de tekst na mijn persoonsgegevens en de algemeenheden. Ik plaats de tekst van de dagvaarding vanaf ‘ten einde te horen eis doen en concluderen’ tot aan de kosten van de deurwaarder voor de dagvaarding.
Normaal gesproken zou ik alles wat ik weglaat uit de tekst vervangen door haakjes met puntjes ertussen maar in de dagvaarding wordt al gebruik gemaakt van haakjes met puntjes ertussen. Als ik dat ook ga doen dan wordt het geheel misschien onoverzichtelijk en verwarrend. Dus nu gebruik ik aanhalingstekens en de kleur oranje voor hetgeen ik weglaat. Als mijn naam in de tekst voorkomt dan laat ik dat weg en zet ik in het oranje ‘mijn naam’. Als de naam van iemand anders in de tekst voorkomt dan zet ik in het oranje ‘naam‘ en misschien ook de functie. Bijvoorbeeld ‘naam medewerker’. Dan weet je wat ik heb weggelaten. Als mijn postcode en adres worden vermeld dan staat er ‘postcode’ of ‘adres’.
In eerste instantie wilde ik de dagvaarding publiceren precies zoals het is geschreven en in dezelfde opmaak maar het is wel mijn blog en ik wil het overzichtelijk houden. Schuine letters vind ik onoverzichtelijk. Dus dat heb ik rechtgezet. Taalfouten daar word ik niet blij van. In het begin van de dagvaarding heb ik daarom wat taalfouten verbeterd zoals ‘ondermeer’ daar heb ik ‘onder meer’ van gemaakt. En ik kwam deze tekst tegen: ‘heeft een klacht bij de Geschillencommissie van Eigen Haard over het feit dat Eigen Haard haar heeft aangemeld bij de GGD’ moet volgens mij zijn: ‘heeft een klacht ingediend bij de Geschillencommissie van Eigen Haard over het feit dat Eigen Haard haar heeft aangemeld bij de GGD’. Daarna heb ik niets meer verbeterd aan de tekst. Zelfs niet toen het mij irriteerde dat er ‘zijn’ staat i.p.v. ‘haar’. Het verhaal is verder duidelijk.
Na dit item ga ik nog mijn eigen verweer publiceren en daarna laat ik de zaak rusten tot de ontknoping, tenzij er iets bijzonders te melden is.
TEN EINDE TE HOREN EIS DOEN EN CONCLUDEREN:
Relevante feiten en omstandigheden:
1. Met ingang van 25 september 2019 heeft gedaagde, verder te noemen ‘mijn naam’, van Eigen Haard gehuurd de zelfstandige woonruimte (met aan- en toebehoren), staande en gelegen te ‘postcode’ Amsterdam aan het ‘adres’, verder te noemen ‘het gehuurde’. Het betreft een etagewoning op de eerste verdieping. De huurprijs betreft € 639,41 en valt daarmee onder de schaarse sociale woningvoorraad. Als productie 1 overlegt Eigen Haard de huurovereenkomst en de toepasselijke Algemene Voorwaarden Woonruimte van 1 november 2016, verder te noemen ‘AV’.
2. Partijen zijn onder meer het volgende overeengekomen:
Artikel 7.1: ‘Huurder voldoet bij vooruitbetaling de huurprijs en de servicekosten voor de eerste van iedere maand op de door de verhuurder aangegeven wijze. Verrekening door huurder is uitgesloten, behoudens in het geval van artikel 7:206 lid BW’.
Artikel 7.2: ‘Huurder zal zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder gedragen’.
Artikel 7.10: ‘Huurder dient zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van de verhuurder en/of door de verhuurder ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, dan wel ander wangedrag leidt tot passende maatregelen, die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst’.
Artikel 11.1: ‘Huurder stelt verhuurder in de gelegenheid het gehuurde te betreden met het oog op (mogelijk) door verhuurder uit te voeren werkzaamheden. Onder verhuurder wordt mede verstaan: de door of namens verhuurder aangewezen personen’.
Artikel 11.2: ‘Huurder zal alle dringende werkzaamheden (artikel 7:220 lid 1 BW) aan het gehuurde (…) toestaan (…)’.
3. Voordat ‘mijn naam‘ onderhavige woning van Eigen Haard betrok, huurde ‘mijn naam’ bij woningcorporatie Ymere. Haar huurovereenkomst was door de rechter ontbonden door huurachterstand. Dit kwam ook naar voren op de verhuurdersverklaring die ‘mijn naam’ aan Eigen Haard had overlegd, productie 2. ‘Mijn naam’ beschuldigde Ymere in haar uitleg van bedrog en machtsmisbruik. Echter heeft Eigen Haard na intern overleg besloten ‘mijn naam’ uit coulance toch een kans te geven en heeft haar geaccepteerd als huurder.
4. Vrijwel direct na aanvang van de huurovereenkomst begonnen de meldingen van ‘mijn naam’ binnen te stromen over gebreken, burenoverlast en verwijten richting Eigen Haard. ‘Mijn naam’ is ervan overtuigd geraakt dat een ander – ‘Mijn naam’ vermoedt haar buurman- stiekem in haar woning kwam als zij weg was en daar bijvoorbeeld ijs at, spullen meenam, spijkers en veren op de mat legde, pissebedden naar binnen gooide, een gewas had geplant voor haar deur en sloten weer van het slot draait. Eigen Haard zou hier schuldig aan zijn, omdat Eigen Haard de cilinders niet verwisseld zou hebben. Eigen Haard verwisselt bij mutatie altijd de cilinders. Om ‘mijn naam’ tegemoet te komen, zodat zij een veilig gevoel in de woning zou krijgen, heeft Eigen Haard aangeboden nogmaals de cilinders te vervangen. Ook klaagt ‘mijn naam’ over meerdere buren, variërend van een brommer voor de deur, stankoverlast door koken, een luifel en camera’s. ‘Mijn naam’ geeft aan dat 6 buren tegen haar zijn en dat dit de schuld is van Eigen Haard. In productie 3 is een deel van deze correspondentie bijgevoegd.
5. ‘Mijn naam’ heeft meerdere meldingen gemaakt over gebreken in de woning. ‘Mijn naam’ stelt dat het een sloopwoning is en onbewoonbaar. Eigen Haard betwist dit. Eigen Haard heeft bovendien meerdere malen aangeboden eventuele gebreken te herstellen, maar ‘mijn naam’ frustreerde dit continue door niet open te doen, niet mee te willen werken, specifieke onhaalbare eisen te stellen en de door Eigen Haard ingeschakelde bedrijven weg te sturen. In productie 4 zijn een aantal voorbeelden bijgevoegd. Ook gedraagt ‘mijn naam’ zich onbehoorlijk richting medewerkers van Eigen Haard en de door haar ingeschakelde derden. Medewerkers (en ook buren) worden uitgescholden en beledigd, productie 5.
6. ‘Mijn naam’ is een zogenaamde ‘veelmelder’ en belast het werkapparaat onevenredig. Hierover heeft mevrouw ‘naam medewerker’ al eerder een brief verstuurd, productie 6. Eigen Haard heeft ‘mijn naam’ ook aangemeld bij de GGD, aangezien ‘mijn naam’ zorgelijk gedrag vertoont. ‘Mijn naam’ wenst op geen enkele manier geholpen te worden. ‘Mijn naam’ heeft een klacht ingediend bij de Geschillencommissie van Eigen Haard over het feit dat Eigen Haard haar heeft aangemeld bij de GGD alsook de gemeente i.v.m. haar huurachterstand, productie 7. Ook beschuldigt ‘mijn naam’ Eigen Haard van oplichting. Dit is overigens niet de eerste keer dat ‘mijn naam’ een klacht indient bij de Geschillencommissie. In 2021 is ook een klacht ingediend over de handelswijze van Eigen Haard, maar toen de secretaris uitleg gaf over de bevoegdheden van de Geschillencommissie (‘mijn naam’ eiste bijvoorbeeld haar woonduur terug), kreeg de Geschillencommissie de reactie: ‘rot op’. De klacht is toen afgesloten.
7. ‘Mijn naam’ heeft een huurachterstand laten ontstaan en sinds 1 september 2022 heeft zij besloten in zijn geheel de huurpenningen niet meer te betalen. ‘Mijn naam’ is aan Eigen Haard het totale opeisbare bedrag van € 3.722,96 verschuldigd, die bestaat uit:
- Huurpenningen tot en met november 2022: € 3.265,01
- Incassokosten: € 468,95
De specificatie is bijgevoegd als productie 8.
8. De huurachterstand bedraagt meer dan 5 maanden. ‘Mijn naam’ wenst de huurovereenkomst met Eigen Haard te beëindigen en eist haar woonduur terug. ‘Mijn naam’ wil de kwestie voor de rechter laten komen en wil met rust gelaten worden, productie 9.
9. Ondanks diverse aanmaningen, productie 10, is ‘mijn naam’ niet binnen de gestelde termijn tot betaling overgegaan. De laatste aanmaning dateert van 20 oktober 2022, waarbij Eigen Haard ‘mijn naam’ ook heeft geïnformeerd over de incassokosten, de aanmelding voor vroegsignalering en heeft Eigen Haard ‘mijn naam’ aangemeld voor geregelde betaling vanuit de gemeente Amsterdam wegens de aanzienlijke huurachterstand. Eigen Haard heeft hiermee voldaan aan art. 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Ook nu wijst ‘mijn naam’ elke hulp af. Uit productie 7 blijkt dat ‘mijn naam’ geen hulp wenst vanuit de gemeente en dit zelfs ziet als schending van haar privacy. Het eventuele vervolgtraject bij Vroeg Erop is daarom niet ingezet, omdat ‘mijn naam’ expliciet heeft aangegeven hier niet aan mee te werken. Uit de uitlatingen van ‘mijn naam’ blijkt dat zij bewust niet de huur betaalt.
10. Op 27 oktober 2022 stuurt de gemachtigde van Eigen Haard mr. Zwaan, bedrijfsjurist bij Eigen Haard, ‘mijn naam’ nog een laatste mogelijkheid om er minnelijk uit te komen. Opnieuw wordt aangeboden gebreken te herstellen. Ook wordt geadviseerd om de huurovereenkomst op te zeggen als ‘mijn naam’ niets meer met Eigen Haard te maken wil hebben, om kosten van een juridische procedure te voorkomen. ‘Mijn naam’ reageert met de beschuldiging dat Eigen Haard manipulatiespelletjes speelt en dat zij ontruimd wil worden, maar wel haar woonduur terug wil productie 11.
11. Eigen Haard is daarom genoodzaakt onderhavige procedure te starten. Wat Eigen Haard kan beamen is het standpunt van ‘mijn naam’ dat de relatie tussen partijen dusdanig is verstoord dat voortzetting van de huurovereenkomst niet wenselijk is. ‘Mijn naam’ maakt het Eigen Haard onmogelijk om haar werk als goed verhuurder uit te voeren.
Juridisch kader
12. ‘Mijn naam’ heeft zich niet als goed huurder (art. 7:213 BW en art. 7.2 AV) gedragen door een huurachterstand te laten ontstaan (art. 7.1 AV), zich onbehoorlijk te gedragen richting medewerkers van Eigen Haard en de door haar ingeschakelde derden (art. 7.10 AV) en door haar medewerking te onthouden ten behoeve van het verhelpen van gebreken (art. 11.1 en 11.2 AV).
13. De huurachterstand bedraagt inmiddels meer dan 5 maanden. Het is vaste rechtspraak dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen bij een minimale huurachterstand van 3 maanden.
14. Ondanks meerdere aanmaningen door Eigen Haard conform art. 6:96 lid 6 BW, is ‘mijn naam’ niet tot betaling overgegaan, zodat ‘mijn naam’ op grond van het bepaalde in lid 2 sub c van datzelfde artikel, € 468,95 aan buitengerechtelijk kosten verschuldigd is aan Eigen Haard, overeenkomstig het Besluit Vergoeding voor Buitengerechtelijke incassokosten. In dit kader verwijst Eigen Haard eveneens naar de uitspraak van de Hoge Raad d.d. 13 juni 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1405). In voormelde uitspraak oordeelt de Hoge Raad expliciet dat buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn door het versturen van de aanmaningen conform art. 6:96 lid 6 BW, zonder dat daartoe nog andere incassohandelingen dienen te worden verricht. Eigen Haard heeft dus, als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van ‘mijn naam’, ter invordering van het haar toekomende bedrag kosten gemaakt, welke kosten op grond van het bepaalde in art. 6:96 lid 2 sub c BW voor rekening van ‘mijn naam’ komt.
15. ‘Mijn naam’ heeft geen gevolg gegeven aan de sommatie van Eigen Haard tot betaling van de huur, wat betekent dat ‘mijn naam’ als zodanig in verzuim is en Eigen Haard het recht geeft naast betaling, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen ex. Art. 6:265 lid 1 jo 7:231 lid 1 BW.
16. ‘Mijn naam’ handelt daarnaast eveneens in strijd met art. 7:220 lid 1 BW en artikel 11.1 en 11.2 van de toepasselijke algemene voorwaarden door Eigen Haard niet in de gelegenheid te stellen gebreken te verhelpen/dringende werkzaamheden uit te voeren.
17. ‘Mijn naam’ handelt gezien voorgaande in strijd met zijn wettelijke verplichting zich als goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW) en haar contractuele verplichtingen bij art. 7.1, 7.2 en 7.10, 11.1 en 11.2 van de Algemene Huurvoorwaarden.
Verweer
18. ‘Mijn naam’ is van oordeel dat zij in een sloopwoning woont en Eigen Haard haar oplicht. ‘Mijn naam’ heeft geen vertrouwen meer in Eigen Haard en wil dat de huurovereenkomst met Eigen Haard door de rechter ontbonden wordt, maar wil wel haar woonduur terug. ‘Mijn naam’ betaalt geen huurpenningen meer om dit te forceren.
Conclusie
19. ‘Mijn naam’ heeft al vele kansen gehad die zij niet heeft aangegrepen. Het kan vanwege de huurachterstand en de gedragingen van ‘mijn naam’ niet langer worden gevergd dat Eigen Haard de huurovereenkomst met ‘mijn naam’ voortzet. Eigen Haard heeft aangetoond dat ‘mijn naam’ zich niet als goed huurder kan gedragen. Bovendien herhaalt de geschiedenis zich. Bij Ymere is precies hetzelfde voorgevallen wat maakt dat Eigen Haard geen enkel vertrouwen meer heeft in ‘mijn naam’ als huurder.
20. Bovengenoemde tekortkomingen geven Eigen Haard ieder voor zich en zeker in samenhang het recht op grond van artikel 6:265 BW ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen aangezien ‘mijn naam’ dusdanig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Eigen Haard. Deze tekortkomingen in de nakoming kunnen niet meer door ‘mijn naam’ ongedaan worden gemaakt, zodat nakoming feitelijk en blijvend onmogelijk is. Eigen Haard verwijst in dit kader naar HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 208 en HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255.
Bewijsaanbod
21.Voor zover noodzakelijk biedt Eigen Haard bewijs aan door alle middelen rechtens, meer in het bijzonder door het horen van getuigen/informanten, zoals betrokken medewerkers van Eigen Haard en/of de door haar ingeschakelde derden.
MITSDIEN
het de rechtbank, sector Kanton behage om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. De huurovereenkomst te ontbinden en ‘mijn naam’ te veroordelen om de woning aan de ‘adres’ te Amsterdam binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen en leeg op te leveren aan Eigen Haard, onder afgifte van de sleutels, met al de haren, die zich daar harentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van harentwege bevindt, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
II. ‘Mijn naam’ te veroordelen tot:
a) betaling van een huurachterstand t/m november 2022 van € 3265,01
b) betaling van de incassokosten van € 468, 95
c) betaling van de huur van € 639,41 per maand te betalen vanaf december 2022 tot de ontruiming;
III. ‘Mijn naam’ te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de kosten voor salaris gemachtigde. Eigen Haard wenst U E.A. nadrukkelijk te wijzen op de jurisprudentie aangaande het toekennen van salaris gemachtigde aan eigen personeel, te weten Hof Arnhem d.d. 15 december 2009, Prg. 2010, 23, LJN:BK6816 en Hof ’s-Gravenhage d.d. 17 januari 2012, NJF 2012/80, LJN:BV1406.
Eigen Haard kan de berekende BTW niet verrekenen in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968.