het vonnis

Ik heb het vonnis van de rechtbank ontvangen. De woning moet ontruimd worden vanwege de huurachterstand. Meer problemen heeft de rechtbank niet kunnen constateren. Ik ben deels blij met het vonnis. Ontruimen betekent in dit geval dat de woning niet meer mijn probleem is. Al weet ik niet hoe het verder moet. Ik krijg mijn woonduur niet terug. Dat vind ik wel erg. Ik heb mij aangemeld voor daklozenopvang. Daar sta ik op een wachtlijst op plek 47.

Nadat ik in december 2022 de dagvaarding van Eigen Haard had ontvangen, heb ik mijn verweer naar de rechtbank gestuurd. Bij de rechtbank werd vervolgens een zitting gepland op 6 juni. In de tussentijd mochten beide partijen stukken indienen. Ik heb foto’s opgestuurd van schimmel, rattenpoep in de woning, door insecten aangevreten muren, verroeste waterleidingen en verder mailwisseling tussen Eigen Haard en mij. Eigen Haard heeft daarna ook stukken opgestuurd naar de rechtbank. In de dagvaarding van Eigen Haard werd Ymere al een paar keer genoemd. Dit keer stuurde Eigen Haard ook de 2 vonnissen van Ymere naar de rechtbank om aan te tonen dat ik geen medewerking verleen aan werkzaamheden. Ook heeft Eigen Haard delen van mijn blog gekopieerd en naar de rechtbank gestuurd, zonder dat er werd vermeld waar dat bewijs voor diende. De teksten van mijn blog, die Eigen Haard zonder mijn toestemming had gebruikt, gaan niet over Eigen Haard noch over deze rechtszaak. Ik heb Eigen Haard en de kantonrechter daarop gewezen. Ik heb van beide partijen geen reactie ontvangen.

Op 6 juni volgde een zitting bij de rechtbank. De juriste van Eigen Haard verscheen met de mutatieopzichter en met een medewerkster van de afdeling Zorg en Overlast van Eigen Haard. Gelet op deze zaak zou je denken dat vooral de mutatieopzichter en de medewerkster van Zorg en Overlast aan het woord zouden komen maar zij hebben geen woord gezegd. Links van mij zat de juriste en aan haar linkerkant zat de mutatieopzichter. Hij was voor mij niet zichtbaar. De medewerkster van Zorg en Overlast zat achter mij. Ook zij was voor mij niet zichtbaar. Deze zaak bij de rechtbank komt er in feite op neer dat medewerkers van Eigen Haard vreselijk moeten liegen tegen de kantonrechter. De opzichter weet exact in welke staat de woning verkeert maar dat mag hij natuurlijk niet vertellen bij de rechtbank. De medewerkster van Zorg en Overlast -die ken ik niet eens en zij mij ook niet- moet wel bij de rechtbank verklaren over mijn ‘gestoorde’ gedrag. Het lukte haar niet. In elk geval niet in mijn bijzijn. Na de zitting bleven de kantonrechter en Eigen Haard nog natafelen. Ik weet niet wat er toen is besproken. De zitting duurde ongeveer 15 minuten.

Het eerste wat de kantonrechter tegen mij zei, was dat er geen enkel bewijs is dat ik gebreken heb gemeld aan Eigen Haard. Het was geen seconde in mij opgekomen dat ik, die door Eigen Haard als veelmelder aan de rechtbank werd gepresenteerd, nog met bewijs moest aantonen dat ik gebreken heb gemeld. Het leek mij evident. Zoals gezegd, zwegen de medewerkers van Eigen Haard. De juriste nam als rechtgeaarde beroepsleugenaar het woord. Zonder blikken of blozen vertelde ze hoe ik Eigen Haard tegenwerkte elke keer als Eigen Haard de woning wilde onderhouden. Volgens de juriste heb ik Eigen Haard geen gelegenheid gegeven om de woning te onderhouden terwijl Eigen Haard dat wel dolgraag wilde. Ik meldde volgens de juriste wel gebreken maar deed volgens haar nooit de deur open als Eigen Haard de gebreken kwam verhelpen.

De juriste vertelde met opzet leugens op de zitting want het is echt wel bekend bij Eigen Haard dat de woning dankzij mij beter is onderhouden dan het was vóór mijn verhuizing. Ik heb terecht en volgens afspraak onderhoudsklachten doorgegeven aan Eigen Haard en ik heb werklieden toegang tot de woning verschaft om werkzaamheden uit te voeren. Dankzij mij zijn vloerdelen met houtrot in de woning vervangen. Dankzij mij zijn ruiten in de woning vervangen. Dankzij mij zijn cv-ketel en radiatoren onderhouden, lekkages verholpen, verstopping verholpen, is er een KPN-aansluiting in de woning aangebracht, is er ongedierte bestreden etc. etc. Ik heb ervoor gezorgd dat er onderzoek kwam naar houtrot in de woning. Ik heb er ook voor gezorgd dat scheuren in muren werden onderzocht. Ik heb er niets aan gehad, dat niet, maar ik heb mij wel ingezet voor onderhoud van de woning. Alle werkzaamheden werden in mijn tijd uitgevoerd terwijl Eigen Haard deze werkzaamheden had moeten uitvoeren voordat de woning aan mij werd verhuurd. Toch blijft Eigen Haard eindeloos klagen dat ik niet meewerk aan werkzaamheden en komt Eigen Haard met feitenvrije vonnissen van Ymere aanzetten als bewijsmateriaal omdat Eigen Haard zelf geen bewijsmateriaal heeft.

Verder stond de woning een half jaar leeg voordat het aan mij werd verhuurd. Een half jaar is ruim voldoende tijd voor een woningcorporatie om een woning te inspecteren en eventuele gebreken te verhelpen. De woning had gereed voor verhuur aan mij overgedragen kunnen worden op het moment dat het huurcontract werd ondertekend. Op dit punt kon de mutatieopzichter mooi e.e.a. ophelderen maar hij zweeg. De juriste zei dat ze in de periode dat de woning leeg stond niet bij Eigen Haard werkte en dat zij daar dus niets over kon zeggen. Na mijn verhuizing was Eigen Haard het onderhoud in de woning vrij snel zat. Eigen Haard ging dringende werkzaamheden afzeggen. Toen aan de juriste werd gevraagd waarom Eigen Haard werkzaamheden had afgezegd, loog ze glashard dat Eigen Haard die werkzaamheden had afgezegd omdat ik die werkzaamheden niet wilde. Zo eenvoudig is het voor een woningcorporatie om tegen de kantonrechter te liegen over een huurder. En vergis je niet, de kantonrechter is dol op deze leugens van een woningcorporatie. Hij slikt ze voor zoete koek.

Huurders staan wat dat betreft heel ver van de belevingswereld van de rechtbank af. Een kantonrechter kan informatie van huurders niet goed duiden. Alleen al deze zin in het vonnis: ‘(huurder) heeft aangevoerd dat er veel verborgen gebreken in de woning zijn omdat Eigen Haard alle bruikbare onderdelen uit de woning heeft gesloopt nadat zij het huurcontract had ondertekend.’ Dat is niet de informatie die de kantonrechter heeft gekregen. De informatie is: de woning heeft verborgen gebreken zoals meeroken met de benedenburen, een ongedierteprobleem, schimmel, houtrot etc. én er zijn onderdelen uit de woning gesloopt nadat ik het huurcontract had ondertekend en dat heeft gevolgen voor mijn borgsom etc. Dat is wezenlijk andere informatie.

De kantonrechter is Eigen Haard in alles tegemoetgekomen en zo nodig zelfs te hulp geschoten. Bijvoorbeeld, Eigen Haard heeft nooit getwijfeld aan het feit dat ik gebreken meldde. Sterker nog, Eigen Haard had aan mij geschreven dat hun werkapparaat overbelast raakte door mijn meldingen en dat ze niet meer zouden reageren op mijn berichten. Maar de kantonrechter twijfelt vanuit het niets of ik die gebreken wel aan Eigen Haard doorgaf. Volgens de kantonrechter heeft Eigen Haard weerlegd dat de woning onbewoonbaar is. Die weerlegging bestond uit het opleverrapport. Daarin staat de zin ‘Er zijn geen gebreken en/of tekortkomingen geconstateerd’. En hup daar had de kantonrechter weer een feitje te pakken.

Volgens de kantonrechter heb ik Eigen Haard nooit binnengelaten om gebreken te verhelpen. De realiteit is dat juist Eigen Haard er alles aan doet om onderhoud te ontwijken. Bijvoorbeeld, een radiator die in februari 2020 van de muur viel, is tot op de dag van vandaag niet opgehangen. Met veel moeite heb ik Eigen Haard zover gekregen dat ze langskwamen. Een medewerker van Eigen Haard is langsgekomen en heeft alleen een foto gemaakt zodat Eigen Haard met Bennink kan uitvechten wie verantwoordelijk is voor ophanging van de radiator. Daarna hoor je nooit meer wat van Eigen Haard. Dit is een vervelende realiteit waar veel huurders slapeloze nachten van hebben maar deze realiteit dringt niet door bij de rechtbank.

De kantonrechter vindt het ook terecht dat Eigen Haard de GGD heeft ingeschakeld. Terwijl Eigen Haard de GGD de eerste keer had benaderd met de mededeling dat ik gestoord gedrag vertoonde door werklieden zomaar uit huis te zetten terwijl ze bezig waren om leidingen van de radiatoren om te leiden zodat de bovenste etage verwarmd kon worden. Deze werkzaamheden hebben echter nooit plaatsgevonden in de woning. Ik heb werklieden dus ook niet uit huis gezet. Maar die melding is wel de basis van een dossier bij de GGD. Die melding van Eigen Haard wordt nooit rechtgezet. De GGD accepteert niet wat een huurder zegt en de kantonrechter ook al niet.

Persoonlijk kreeg ik de indruk dat het dossier bij de GGD heel serieus wordt genomen en in de toekomst nadelig voor mij kan uitpakken. Ik wilde het dossier inzien omdat ik in de producties bij de dagvaarding van Eigen Haard had gelezen hoeveel moeite Eigen Haard had gedaan om mij bij de GGD op de agenda te zetten. Ik mocht het dossier bij de GGD alleen inzien op afspraak. Ik maakte een afspraak en ging naar de GGD. Bij de GGD moest ik in een ruimte wachten waar ik de enige persoon was. Ik liep daar naar het raam, keek naar buiten. Toen ik mij na een paar minuten omdraaide zag ik dat ik vanuit de gang werd ik geobserveerd door een beveiliger. Hij keek onvriendelijk terug. Hij ging vervolgens weg, kwam terug, keek mij niet aan, noemde mijn naam en liep meteen weer weg. Ik liep achter hem aan. Hij liep door een gang naar een kantoor waarvan de deur open stond. In het kantoor stond een mevrouw. Ze leek bang voor mij. Zo keek ze in elk geval naar mij. Ik knikte vriendelijk naar haar. Ze bleef gespannen kijken. Ik gaf haar een hand en stelde mij vriendelijk voor. De spanning verdween een beetje. Ze overhandigde mij het dossier. Het waren 4 vrijwel lege pagina’s. Zij bleef staan. Dus ik bleef ook staan terwijl ik de pagina’s doornam die op tafel lagen. De beveiliger bleef ondertussen in de deuropening staan om mij in de gaten te houden.

Ik las in het dossier dat Eigen Haard op 9 februari 2021 voor het eerst de GGD had ingeschakeld. Op een pagina stond in een notitievakje de melding: ‘mevrouw denkt dat buren de sleutels van haar woning hebben.’ Die notitie komt zonder verdere informatie vrij gestoord over. Ook stond er in een notitievakje dat ik geen gas meer in huis had omdat ik werklieden uit huis had gezet terwijl ze bezig waren met werkzaamheden aan de gasleidingen. Dat is gelogen. Ik heb gas in huis anders zou mijn cv-ketel gewoon niet werken. De informatie zoals het er staat, komt over als onberekenbaar en gevaarlijk gedrag. Vooral omdat het om gas gaat (gevaar voor de omgeving?). Misschien ervaarden de beveiliger en de medewerkster mij daarom als een gevaar? Wat Eigen Haard allemaal aan de GGD had gezegd, is niet te vinden in het dossier. Er staat wel in een notitievakje: ‘casusbespreking extern’. Die notitie is ook van 9 februari 2021. De GGD is dus voor een bespreking bij Eigen Haard geweest. Er is in het hele dossier geen verslag van die bespreking te vinden. Dus die informatie ontbreekt. Het lijkt allemaal heel transparant maar dat is het niet. Men doet alsof het niets voorstelt door je wat lege pagina’s te overhandigen maar ik heb het vermoeden dat dat niet het hele dossier is. Mijn gevoel zei op dat moment tegen mij dat kritische vragen van mijn kant als bedreigend zouden worden ervaren en dat er voor de GGD heel weinig nodig was om geweld tegen mij te rechtvaardigen. Ik ben toen weggegaan omdat ik die situatie niet vertrouwde.

Door producties bij de dagvaarding van Eigen Haard ben ik er ook achter gekomen dat Eigen Haard dagelijks voor mijn deur postte. Naar eigen zeggen omdat ze mij wilden spreken. Ik ben buiten echter nooit aangesproken door Eigen Haard. Ik ben buiten wel achtervolgd en in de gaten gehouden door voor mij onbekenden. Bijvoorbeeld, een keer door een mevrouw toen ik aan het winkelen was. Toen ze in het Kruidvat zowat bovenop mijn lip stond, ben ik een gesprek over koetjes en kalfjes met haar begonnen. Toen droop ze af. Een andere keer liep ik naar huis en zag ik ongeveer 20 meter bij mij vandaan een man op een fiets. Hij bleef mij in de gaten houden. Op een gegeven moment kwam hij recht op mij afgefietst. Het leek alsof hij iets aan mij wilde zeggen/vragen maar toen hij op een meter afstand van mij was, draaide hij zich om en fietste weg. Ik weet nog dat ik dat heel vreemd vond. Hij leek van een instantie of van een bedrijf want hij had een gele fluorescerende hes aan. Later op de dag bedacht ik mij dat hij misschien de wijkbeheerder van Eigen Haard was omdat hij door de wijk fietste in die fluorescerende hes. Ik kende de naam van de wijkbeheerder. Ik googelde zijn naam en toen verscheen bij de afbeeldingen inderdaad een afbeelding van de man die ik op de fiets had gezien. Dat soort dingen maakte ik buiten mee. Mensen die mij in de gaten hielden maar die mij blijkbaar niet aan durfden te spreken. Waarschijnlijk zijn dat de mensen die de opdracht hadden van Eigen Haard om voor mijn deur te postten. Persoonlijk vind ik dit ongezonde activiteiten voor een woningcorporatie. Dit is niet de manier waarop een woningcorporatie een huurder moet benaderen.

Goed, verder met de zitting en het vonnis. De kantonrechter beschermt Eigen Haard ook door te zeggen dat het een feit is dat Woningnet niet wil meewerken aan het herstellen van mijn woonduur. Dat is beslist niet waar. Het is Eigen Haard die niet wil meewerken aan het herstellen van mijn woonduur. Wat Woningnet betreft is één telefoontje van Eigen Haard voldoende voor hen om mijn woonduur te herstellen. Ik heb Woningnet zelf gesproken en gemaild en zij vinden de situatie met de woning heel vervelend voor mij. Ze hebben alles uitgezocht en ze kunnen mijn woonduur zo herstellen en ze willen mijn woonduur ook wel herstellen maar ze willen dat niet doen zonder medewerking en medeweten van Eigen Haard. Omdat Woningnet van mening is dat wanneer zij mijn woonduur herstellen midden in een conflict met Eigen Haard dat zij zich dan mengen in een conflict tussen huurder en verhuurder en dat willen ze bij Woningnet niet. De kantonrechter heeft op de zitting zelfs aan Eigen Haard gevraagd waarom ze niet willen meewerken aan het herstellen van mijn woonduur. De juriste van Eigen Haard heeft daarop geantwoord dat er geen gronden zijn om mijn woonduur te herstellen.

Als er onder de huidige omstandigheden geen gronden zijn om mijn woonduur te herstellen dan heeft een huurder geen enkele rechten dan de plicht om huur te betalen. Nadat ik het huurcontract had ondertekend, ontving ik een mail van Woningnet dat de woning niet gereed was voor verhuur. Vervolgens heb ik Eigen Haard na de verhuizing keer op keer de gelegenheid gegeven om de woning gereed voor verhuur te maken. Hoe lang na ondertekening van het huurcontract moet je als huurder aan de verhuurder de gelegenheid geven om de woning gereed voor verhuur te maken? Als de woning 10 maanden na ondertekening van het huurcontract nog steeds niet gereed voor verhuur is en belangrijke onderhoudsafspraken juist worden afgezegd door de verhuurder én de verhuurder ook nog aangeeft niet meer te zullen reageren op mails over gebreken en verdwenen onderdelen, dan mag je als huurder toch wel de conclusie trekken dat de woning niet binnen een jaar na ondertekening van het huurcontract gereed voor verhuur zal zijn. Als je als huurder dan niet de stekker eruit mag trekken dan heb je gewoon geen rechten dan de plicht om huur te betalen. Een woning zou eigenlijk op het moment dat het huurcontract wordt ondertekend gereed voor verhuur moeten zijn omdat onvoorziene situaties, zoals corona, ervoor kunnen zorgen dat je maandenlang door de overheid in dat onbewoonbare huis wordt opgesloten.

Inmiddels is voor mij duidelijker geworden waarom Eigen Haard een haatverhouding met de woning heeft. Een paar maanden geleden vertelden buren aan mij dat de vorige bewoner vervuilde in de woning. De woning stond tjokvol en was onleefbaar. Er werd gezegd dat ratten een nest hadden in het bankstel van de vorige bewoner. Dat verklaart alle onhygiënische toestanden, de vele insecten in de muren, het hoofdkwartier van ratten achter de voordeur, de vochtproblemen en schimmel. Het ongedierteprobleem kan Eigen Haard niet zijn ontgaan. Ratten laten vrij grote zwarte uitwerpselen achter en ze knagen gaten zo groot als macadamianoten. Dat moet Eigen Haard wel hebben gezien.

Ik vermoed dat de woning een half jaar leeg heeft gestaan omdat men dacht dat het ongedierte dan misschien wel zou verdwijnen maar ik heb mij laten vertellen dat ratten een onderkomen nooit opgeven. Dat is ook mijn ervaring. Ratten graven gangen voor mijn deur. Als Eigen Haard de grond overdag opvult dan graven ratten ’s avonds gewoon weer nieuwe gangen. Als Eigen Haard de grond voor mijn deur vervolgens weer opvult dan graven ratten langs de voordeur van de buren een nieuwe gang naar mijn woning.

Ratten beschouwen in de woning alle ruimten onder vloeren, in muren, onder daken, in kolommen en schoorsteen als hun territorium. Een keer in de zoveel tijd, meestal in de winter, ondernemen ze pogingen om de hele woning te annexeren. Dan verjaag ik ze met de geur van chloor vermengd met azijn. Dat recept heb ik van internet. Behalve het rattenprobleem is er ook nog een insectenprobleem in muren. Als je in een woning dit soort problemen niet onder controle krijgt, dan heeft onderhoud van de woning totaal geen zin. Ik denk dat Eigen Haard de woning daarom niet wil onderhouden. Het heeft gewoon totaal geen zin. Onderhoud is weggegooid geld. Een dergelijke woning te huur aanbieden is natuurlijk pure oplichterij. Maar waar kaart je dat aan als dit je als huurder overkomt? Een kantonrechter is er niet in geïnteresseerd. Ik begrijp door dit vonnis nu ook waarom ik al die jaren geen advocaat kon vinden voor dit probleem. Omdat ze dit soort problemen bij de rechtbank niet begrijpen. De realiteit van huurders staat te ver van de rechtbank af.

De kantonrechter ziet zelfs wel een mogelijkheid voor mij en Eigen Haard om verder te gaan met dit fiasco. Als ik de huur maar weer ga betalen dan is er volgens de kantonrechter weer een basis waarop Eigen Haard en ik lekker verder kunnen. Nou, ik kan je garanderen dat de eerste de beste keer dat ik Eigen Haard zal benaderen voor onderhoud, dat Eigen Haard met het vonnis in de hand de GGD inschakelt. Het vonnis rechtvaardigt dat.

Voor wie erin geïnteresseerd is, publiceer ik het vonnis vanaf ‘gronden van de beslissing’. Daar waar mijn naam stond vermeld, heb ik mijn naam vervangen door (huurder).

(…)

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1. 1. (Huurder) huurt met ingang van 25 september 2019 van Eigen Haard de woning aan het adres (straatnaam en plaatsnaam).
   2. De huurprijs bedraagt thans € 639.41 per maand. (mijn opmerking: het bedrag is onjuist vanwege de wet huurverlaging 2023)
   3. Er is een huurachterstand ontstaan.
   4. Eigen Haard heeft (huurder) meerdere malen tot betaling aangemaand.
   5. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding beliep de huurachterstand, berekend tot en met november 2022, een bedrag van €3.265,01. De huur over de periode 1 december 2022 tot en met juni 2023 heeft (huurder) eveneens onbetaald gelaten.
   6. Bij email van 3 november 2022 heeft (huurder) Woningnet verzocht om het terug krijgen van haar woningduur vanwege bijzondere omstandigheden na acceptatie van de woning. Woningnet heeft dit verzoek op 7 december 2022 afgewezen.

In conventie

2. Eigen Haard vordert, na vermeerdering van eis, betaling van €7.740,88 aan huurachterstand berekend over de periode tot en met de maand juni 2023, de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en de ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van nevenvorderingen.

3. Eigen Haard stelt dat (huurder) tekort is geschoten in het nakomen van haar betalingsverplichtingen en dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Eigen Haard heeft (huurder) aangemeld voor geregelde betaling vanuit de gemeente Amsterdam wegens de aanzienlijke huurachterstand. Eigen Haard heeft hiermee voldaan aan art. 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. (Huurder) wijst echter elke hulp af, aldus Eigen Haard.

4. (Huurder) erkent dat er een betalingsachterstand is ontstaan. Zij voert aan dat zij geen huur meer betaalt omdat zij niet wenst te betalen voor een woning waarin zij niet kan wonen. Zij heeft aan Eigen haard uitgelegd waarom zij de huur niet meer betaalt. Eigen Haard had de woning nooit te huur mogen aanbieden gelet op de staat waarin deze verkeert. De woning is een sloopwoning, aldus (huurder).

5. Eigen Haard stelt dat (huurder) een zogenaamde ‘veelmelder’ is. Eigen haard heeft meerdere malen aangeboden eventuele gebreken te herstellen, maar (huurder) frustreerde dit continue door niet open te doen, niet mee te willen werken, onhaalbare eisen te stellen en de door Eigen Haard ingeschakelde bedrijven weg te sturen.

6. (Huurder) heeft nog aangevoerd dat er veel verborgen gebreken in de woning zijn omdat Eigen Haard alle bruikbare onderdelen uit de woning heeft gesloopt nadat zij het huurcontract had ondertekend. Zij heeft zich altijd als goed huurder gedragen. Eigen Haard mag haar persoonsgegevens niet delen met de GGD en de Gemeente Amsterdam want dat is een schending van haar privacy. Eigen Haard behandelt haar respectloos, aldus (huurder).

In reconventie

7. (Huurder) heeft aangegeven dat zij zich niet verzet tegen ontbinding van de huurovereenkomst omdat zij niets meer met Eigen Haard te maken wil hebben. Zij wil een andere woning maar daarvoor heeft zij wel de medewerking van Eigen Haard nodig in verband met herstel van haar woonduur bij Woningnet van 32 jaar. Zij eist in reconventie dat Eigen Haard meewerkt aan het herstellen van haar woonduur. Voorts dient Eigen Haard alle huurbetalingen plus borgsom aan haar terug te betalen en dient Eigen Haard haar verhuiskosten te vergoeden.

8. Eigen Haard heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

Beoordeling

In conventie

9. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

10. Eigen Haard heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan en waarop de vordering ziet een oneerlijk karakter hebben.

11. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goed trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voorvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gelsloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

12. De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten artikel 4 (huurprijs) en 17.3 (buitengerechtelijke kosten) in de algemene voorwaarden zijn door de kantonrechter getoetst en niet oneerlijk bevonden.

13. (Huurder) heeft gesteld dat zij geen huur wenst te betalen omdat de woning volgens haar onbewoonbaar is. Eigen Haard heeft het verweer van (huurder) weerlegd. Zij stelt dat (huurder) de door haar gestelde gebreken niet wil laten verhelpen.

14. Het is aan (huurder) om te stellen welke gebreken er in het gehuurde zijn en zo nodig te bewijzen dat zij Eigen Haard heeft verzocht deze gebreken te verhelpen en dat Eigen Haard daarmee in gebreke is gebleken. Ten aanzien van alle vermeende gebreken geldt dat (huurder) deze niet heeft onderbouwd. Uit de correspondentie tussen partijen volgt dat Eigen Haard telkens heeft aangeboden de door (huurder) gestelde gebreken te verhelpen maar dat (huurder) haar daartoe niet in de gelegenheid heeft gesteld. Nu de gebreken niet zijn komen vast te staan, mocht (huurder) zich niet op een opschortingsrecht beroepen. Zij is dus gehouden de volledige huur te betalen.

15. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Eigen Haard een actuele specificatie van de huurachterstand verstrekt. Daaruit volgt dat de huurachterstand €7.107,47 tot en met de maand mei 2023 is. Ter zitting heeft Eigen Haard gesteld dat ook de huur van de maand juni 2023 ad €639,41 onbetaald is gelaten. (Huurder) erkent dat zij voornoemde huurachterstand heeft laten ontstaan, ter zitting heeft zij bevestigd dat zij ook de huur van de maand juni 2023 niet heeft betaald. De huurachterstand over de periode tot en met de maand juni 2023 ad €7.740,88 is dan ook toewijsbaar.

16. Gelet op de hoogte van de huurachterstand en de periode waarin deze reeds bestaat, is sprake van een zodanig ernstig tekortschieten van (huurder) in de nakoming van haar huurbetalingsverplichting, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Eigen Haard heeft voldoende onderbouwd dat is voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van het sinds januari 2021 geldende Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

17. (Huurder) heeft aangegeven dat zij zich niet verzet tegen ontbinding van de huurovereenkomst en dat zij zelf ook ontbinding van de huurovereenkomst wenst omdat zij niet meer verder wil met Eigen Haard, echter met het oog op de ingrijpende gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming voor (huurder), zal aan haar een termijn worden gegeven waarbinnen zij alsnog aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen, teneinde dit deel van de vordering af te wenden.

18. Nu de huurachterstand wordt toegewezen tot en met juni 2023 zullen de bij de dagvaarding eveneens gevorderde verdere huur- dan wel schadevergoedingstermijnen worden toegewezen vanaf 1 juli 2023.

19. (Huurder) wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten in conventie aan de zijde van Eigen Haard.

In reconventie

20. (Huurder) vordert medewerking van Eigen Haard tot herstel van haar inschrijfduur van 32 jaar bij Woningnet. De kantonrechter begrijpt de grondslag van de vordering aldus dat (huurder) meent dat Eigen Haard daartoe gehouden is omdat zij zich als slecht verhuurder heeft gedragen. (Huurder) wijst op het volgens haar tekortschieten van Eigen Haard (niet nakomen van afspraken onder meer het bewoonbaar maken van de woning) en dat als gevolg daarvan de woning voor haar onbewoonbaar is. Zoals reeds overwogen zijn de door (huurder) gemaakte verwijten aan het adres van Eigen haard niet terecht: Eigen Haard heeft meerdere malen aangeboden om vermeende gebreken te verhelpen, maar (huurder) heeft daaraan niet willen meewerken. Dat er sprake is geweest van tekort schieten aan de zijde van Eigen Haard of slecht verhuurdersgedrag is niet komen vast te staan. Daardoor ontbeert de vordering van (huurder) iedere grondslag. Hetzelfde geldt ten aanzien van de vordering tot terugbetaling van reeds betaald huur/waarborgsom en betaling van de verhuiskostenvergoeding.

21. (Huurder) wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten in reconventie aan de zijde van Eigen Haard, tot op heden begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie

I. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres (straatnaam en plaatsnaam);

II. veroordeelt (huurder) om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege haar bevindt, te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het artikel 555 e.v. jo. 44 Rv bepaalde;

III. veroordeelt (huurder) om aan Eigen Haard te betalen:

a) €7.740,88 aan huurachterstand tot en met juni 2023;

b) €639,41 per maand vanaf 1 juli 2023 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

c) €468,95 wegens incassokosten;

IV. bepaalt dat de hiervoor gegeven veroordelingen I. en II. buiten effect zullen blijven, indien (huurder) binnen één maand na heden de onder III. a) genoemde huurachterstand van € 7.740,88 zal hebben betaald en Eigen haard binnen die termijn dit bedrag zal hebben ontvangen én (huurder) tevens alle tot op dat moment vervallen huurtermijnen zal hebben voldaan;

V. veroordeelt (huurder) in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op (…) totaal €1.049,43 voor zover van toepassing, inclusief btw;

VI. veroordeelt (huurder) in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op €66,00 aan de salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw,

In reconventie

VII. wijst de vorderingen af;

VIII. veroordeelt (huurder) in de kosten van het geding aan de zijde van Eigen haard gevallen, tot heden begroot op nihil;

In conventie en reconventie

IX. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

X. wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 juli 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.