Na het laatste vonnis wist ik het zeker, de rechtspraak is niks en het wordt niks. Alle vonnissen van de rechtbank en alle documenten van de deurwaarder gooide ik weg. Die deur ging dicht.
Maar toen kwam ik bij de Straatalliantie. Iedereen bij de Straatalliantie probeerde mij te helpen vanwege mijn dakloze situatie. De Straatalliantie vertelde over advocatenkantoor De Brauw Blackstone Westbroek. Ik had nog nooit van dit advocatenkantoor gehoord. De Straatalliantie vertelde dat De Brauw Blackstone Westbroek zich sinds kort bezighield met sociale huurrecht. Ik googelde de naam van het advocatenkantoor en toen vond ik informatie waarin het advocatenkantoor zelf zegt dat ze het grootste advocatenkantoor van Nederland zijn. Het bleek een commercieel advocatenkantoor te zijn maar ze hielden zich sinds de maand dat ik dakloos was bezig met sociale rechtshulp omdat ze erachter waren gekomen dat er in het sociale huurrecht een groot tekort aan advocaten is. Op internet vond ik in dat kader de onderstaande informatie over De Brauw Blackstone Westbroek.
- https://www.mr-online.nl/de-brauw-stapt-in-de-sociale-rechtshulp/
- Jonge advocaten van De Brauw Blackstone Westbroek gaan sociale rechtshulp verlenen onder begeleiding van sociaal advocaten.
- (…)
- “De achtergrond is heel simpel,” verklaart advocaat Jonathan Soeharno van De Brauw. “Er is veel overleg in het kader van de versterking van de advocatuur, en zo ontdekten we dat er in het sociale huurrecht een groot tekort is aan advocaten, waardoor er in Amsterdam rechtzoekenden zonder advocaat zitten. We zijn in gesprek gegaan met een aantal advocaten, en het beeld bleek te kloppen. Toen was de afweging heel simpel. Als grootste kantoor van Nederland en dus van Amsterdam wilden we iets doen om te zorgen dat zo’n grote groep rechtzoekenden in Amsterdam toch geholpen kan worden.”
- (…)
- Een van de deelnemende sociaal advocaten is Bas Vlieger van Van Doorn cs advocaten. Hij legt uit dat er in het huurrecht een tekort is omdat veel gespecialiseerde advocaten zijn gestopt. “Daar komt bij dat je voor complexe huurzaken nauwelijks extra uren krijgt. We moeten wegens gebrek aan capaciteit veel huurzaken doorsturen naar het Juridisch Loket of bevriende kantoren.”
Zelf kon ik ook geen advocaat vinden nadat was gebleken dat ik het huurcontract had getekend van een onbewoonbaar krot van Eigen Haard. Sinds de ondertekening van het huurcontract had ik alleen maar problemen met Eigen Haard. Niets werd opgelost. De situatie werd alleen maar erger. Een normaal gesprek met Eigen Haard was niet mogelijk. Afspraken werden consequent niet nagekomen door Eigen Haard. Ik kon niet eens normaal naar de woning verhuizen. Het was vanaf dag 1 een drama maar toch kon ik geen huurrecht advocaat vinden.
Na jaren ellende met Eigen Haard en haar woning, kreeg ik een lijst met huurrecht advocaten van de Stichting !WOON. Ik nam contact op met die advocaten. Ze hadden het allemaal te druk en hele lange wachtlijsten. Sommige advocaten zeiden dat ze geen zaken meer aannamen vanwege hun wachtlijst. Andere advocaten gaven mij het advies om met Eigen Haard in gesprek te gaan. Dat had ik juist jarenlang geprobeerd en toen was de koek op.
Ik had wel 32 jaar woonduur verzilverd voor het krot van Eigen Haard. Bij gebrek aan hulp van een advocaat bleef er maar één mogelijkheid over om bij de rechtbank mijn woonduur van 32 jaar terug te eisen. Die ene mogelijkheid was dat ik ervoor zorgde dat Eigen Haard de zaak zelf bij de rechtbank liet voorkomen. Voor dat doel betaalde ik de huur niet meer. Ik kon het huis toch niet bewonen dus als ik het kwijt zou raken dan was dat geen verlies. Als je de huur niet meer betaalt dan start de woningcorporatie na 3 maanden een ontruimingsprocedure bij de rechtbank. Helaas startte Eigen Haard de ontruimingsprocedure pas nadat ik een jaar geen huur meer betaalde. Daardoor moest ik heel lang wachten voordat ik mijn woonduur terug kon eisen.
Dus ik herkende wel wat De Brauw Blackstone Westbroek in het artikel vertelde over het gebrek aan sociaal huurrecht advocaten waardoor rechtszoekenden in Amsterdam geen advocaat kunnen vinden. Toch wilde ik niet meer naar de rechtbank. Ik zie de rechtspraak gewoon niet meer als een serieuze optie. Dus ik vertelde aan de Straatalliantie dat ik alle stukken van de rechtbank had weggegooid. Een advocaat heeft al die stukken wel nodig voor een rechtszaak. Dus we konden gewoon niet naar de rechtbank.
De Straatalliantie stelde voor dat zij mijn zaak eerst zonder mij aan De Brauw Blackstone Westbroek zouden voorleggen. Misschien kon het advocatenkantoor helemaal niets met mijn zaak maar dan was dat geprobeerd. Korte tijd later kreeg ik van de Straatalliantie te horen dat De Brauw Blackstone Westbroek interesse had in mijn zaak tegen Eigen Haard. De Brauw Blackstone Westbroek stelde een intakegesprek voor op 19 oktober op het kantoor van de Straatalliantie. Het advocatenkantoor gaf aan Lara van de Straatalliantie door dat ze wilden dat ik allerlei documenten zou meenemen naar het intakegesprek omdat de advocaat direct een toevoeging wilde aanvragen bij de Raad voor Rechtsbijstand. Verder gaf De Brauw Blackstone Westbroek nog aan de Straatalliantie door dat ik zelf ook een eigen bijdrage aan het advocatenkantoor moest betalen.
Op 19 oktober 2024 had ik op het kantoor van de Straatalliantie een gesprek met advocaat Welmoed Willemsen van De Brauw Blackstone Westbroek. Ik schrijf voor- en achternaam van de advocaat op omdat dat al zo op internet staat. Lara van de Straatalliantie was bij het hele gesprek aanwezig. De advocaat nam alle tijd. Ze wilde de hele geschiedenis met Eigen Haard weten. Ik heb alles aan de advocaat verteld. Van de bezichtiging, het tekenen van het huurcontract, dat ik een sleutel te weinig had ontvangen bij de sleuteloverdracht, dat er onderdelen uit de woning waren gesloopt, dat afspraken niet werden nagekomen door Eigen Haard, de hopeloze communicatie met Eigen Haard, een een-tweetje tussen Eigen Haard en de GGD, tot en met de ontruiming. Welmoed vroeg of ik bewijsmateriaal had. Ik zei dat ik alles had weggegooid. Welmoed vroeg of ik de betekende dagvaarding met alle producties had. Dat had ik allemaal weggegooid. Welmoed had al die stukken wel nodig voor de zaak maar ik had het gewoon allemaal niet meer. Dus die deur kon weer dicht.
Welmoed gaf niet op. Ze vroeg of ik over deze kwestie email contact met Eigen Haard had gehad. Dat had ik. Ze vroeg of ik al die e-mails naar haar kon doorsturen. Dat wilde ik wel doen. Welmoed zei dat ze misschien wel op een andere manier aan de betekende dagvaarding met alle producties kon komen. Misschien wel via de deurwaarder, opperde ze. Welmoed vertelde wat zij voor mij kon doen. Ze adviseerde mij om hoger beroep in te stellen. Voordat de zaak in hoger beroep zou voorkomen, hadden we volgens Welmoed 3 maanden de tijd om met Eigen Haard in gesprek te gaan om te proberen om samen tot een minnelijk schikking te komen. Welmoed vroeg of ik de ontruiming teruggedraaid wilde hebben. Dat wilde ik onder geen enkele voorwaarde! Welmoed vroeg wat ik dan wilde. Ik vertelde aan Welmoed dat ik 32 jaar woonduur had verzilverd voor dat onbewoonbare krot van Eigen Haard en dat ik mijn 32 jaar woonduur terug wilde. Welmoed zei dat we eerst zouden proberen om via de minnelijke weg mijn woonduur bij Eigen Haard terug te krijgen. Ik zei tegen Welmoed dat ik er via een andere advocaat en de gemeente Amsterdam achter was gekomen dat Woningnet gaat over teruggave van mijn woonduur maar dat Woningnet van mening is dat Eigen Haard daartoe eerst opdracht aan Woningnet moest geven. Welmoed vroeg of ik de email correspondentie met Woningnet en de gemeente Amsterdam naar haar wilde sturen. Dat wilde ik wel doen. Welmoed zei dat als Eigen Haard zou meewerken aan een minnelijke schikking dat wij dan het hoger beroep zonder probleem konden intrekken. Als Eigen Haard niet zou meewerken dan konden we het hoger beroep gewoon door laten gaan. Dat leek mij een goed plan. Welmoed en ik spraken af dat ik alle e-mails van de afgelopen 4 jaar, van en naar Eigen Haard, naar haar zou doorsturen en ook de correspondentie tussen mij en Woningnet en de gemeente Amsterdam over teruggave van mijn woonduur zou ik naar Welmoed doorsturen.
Ik heb in de dagen daarna alle e-mails van en naar Eigen Haard opgezocht. Dat was héél véél werk. Eigen Haard stuurt namelijk meestal geen reply op de mail van de huurder. Ze sturen of een aparte mail of een brief of ze reageren helemaal niet. Na elke mail van mij aan Eigen Haard moest ik uitzoeken of er wel of niet was gereageerd door Eigen Haard en zo ja hoe. Het was veel uitzoekwerk op de computer. Ik was dakloos. Ik had helemaal geen computer. Ik moest elke keer naar de bibliotheek of naar de Straatalliantie voor deze werkzaamheden op de computer. Op deze manier heb ik in etappes alle e-mails (72!) gevonden en in een map verzameld en naar Welmoed gestuurd. Welmoed regelde dat de appeldagvaarding via de deurwaarder bij Eigen Haard terecht kwam. Ik was heel benieuwd wat er daarna zou gebeuren.
Wat er daarna als eerste gebeurde was dat ik via de Straatalliantie te horen kreeg dat Welmoed nog een collega advocaat van De Brauw Blackstone Westbroek bij de zaak wilde betrekken. Welmoed vroeg via Lara of ik dat goed vond. Ik vond het prima. Via Lara van de Straatalliantie vroeg Welmoed aan mij om nog een keer een intakegesprek te doen. Dit keer met haar collega advocaat Raquel Kroeze erbij. Lara schoof ook weer aan. Ik heb toen weer die hele lange ellendige geschiedenis met Eigen Haard verteld maar dit keer met Raquel Kroeze erbij. Ik kreeg ook dit keer hetzelfde advies maar nu van 2 advocaten. Weer kreeg ik te horen welke stappen we zouden zetten. Het waren dezelfde stappen als eerder met Welmoed besproken; hoger beroep, minnelijk traject, afhankelijk van de uitkomst van het minnelijk traject het hoger beroep intrekken of naar het gerechtshof. Er waren reeds wat stappen gezet. De appeldagvaarding was al de deur uit en ik had alle e-mails al naar Welmoed gestuurd.
Welmoed zei op het tweede intakegesprek dat ze al een deel van mijn e-mails had gelezen. Ze zei dat het haar was opgevallen dat ik elke keer dezelfde lijst met gebreken en problemen naar Eigen Haard stuurde en dat Eigen Haard vervolgens elke keer langskwam om een klein gebrek te verhelpen en de grootste gebreken en problemen vervolgens negeerde. Dat was mij ook elke keer opgevallen aan Eigen Haard, al die schijnbewegingen richting onderhoud maar uiteindelijk gebeurde er niets. Ik moest elke keer een halve dag thuisblijven om een gebrek te laten herstellen. Ik bleef al die uren thuis. Vaak voor niets. Een keer werd ik verrast. Een medewerker van Eigen Haard kwam na de afspraak en zelfs buiten werktijd aanbellen. Gelukkig was ik er nog om de deur voor deze medewerker open te doen. De betreffende medewerker van Eigen Haard kwam omdat er een radiator van de muur was gevallen tijdens werkzaamheden door een ander bedrijf. Die medewerker van Eigen Haard wilde de radiator echter niet weer terug ophangen. Hij nam alleen foto’s van de radiator die van de muur was gevallen en ging direct daarna weer weg. Die radiator is van de muur gevallen in een van de eerste maanden dat ik de woning huurde en het is daarna nooit meer opgehangen door Eigen Haard. Die radiator heeft jarenlang op de grond gelegen omdat Eigen Haard en Bennink er niet uitkwamen wie die radiator weer terug moest ophangen. Eindelijk had ik advocaten die begrepen dat deze werkwijze van Eigen Haard verschrikkelijk is voor een huurder. Ik was heel blij met deze advocaten.
Na het tweede intakegesprek ontving ik een mail van de advocaten waarin ze vroegen of ik diverse stukken, waaronder de verhuurdersverklaringen, naar hen wilde opsturen. De verhuurdersverklaring van Eigen Haard had ik niet en het zag er niet naar uit dat Eigen Haard dat illegale vod zonder problemen zou verstrekken. We (ik, de Straatalliantie en De Regenboog Groep) hadden de verhuurdersverklaring namelijk al diverse keren opgevraagd bij Eigen Haard maar ik kreeg zoals gebruikelijk geen reactie van Eigen Haard en de Straatalliantie en de Regenboog Groep kregen van Eigen Haard te horen dat Eigen Haard nog bezig was met die verhuurdersverklaring. Dus ik heb alleen de verhuurdersverklaring van Ymere naar de advocaten gestuurd. Alle andere gevraagde stukken van o.a. Woningnet, Buurtteam en de GGD had ik ook naar de advocaten doorgestuurd. Verder hoorde ik inhoudelijk niets van de advocaten. Ik nam aan dat ze het druk hadden met het doornemen van alle stukken.
De advocaten mailden mij wel elke keer over de nota. Ze hadden namelijk uitgezocht of de gemeente de aangevraagde eigen bijdrage voor een advocaat naar De Brauw Blackstone Westbroek zou overmaken of naar mij. Volgens de informatie van de advocaten zou de gemeente het bedrag naar mij overmaken. De advocaten vroegen of ik het bedrag naar hen wilde overmaken zodra de gemeente het op mijn rekening had gestort. Ik beloofde dat te doen. Weer later ontving ik een mail van de advocaten met de vraag wanneer ik de eigen bijdrage naar hen zou overmaken. Mijn antwoord: zodra ik het bedrag van de gemeente heb ontvangen. Weer later ontving ik een mail van de advocaten waarin werd gezegd dat de eigen bijdrage toch naar het advocatenkantoor was overgemaakt door de gemeente Amsterdam maar er ontbrak een bedrag van €50,- euro. Of ik dat bedrag wilde overmaken. Dat heb ik gedaan.
Daarna, inmiddels ver in november, hoorde ik niets meer van de advocaten. Ik vroeg aan Lara of dat wel normaal was want de afspraak was dat de advocaten nog contact zouden opnemen met Eigen Haard over een minnelijke schikking. Eigen Haard reageert niet vlot op berichten. Dus we hadden wel veel tijd nodig voor het gesprek met Eigen Haard. Lara gaf mij het advies om de advocaten rustig de tijd te geven om alle stukken goed door te nemen. Dus dat deed ik.
Begin december 2023 ontving ik eindelijk een mail van de advocaten. Ze vroegen om de betekende dagvaarding met de bijbehorende producties. Ik had al op dag één gezegd dat ik die stukken niet meer had. Op 20 december mailden de advocaten dat ze de dagvaarding zouden opvragen bij de deurwaarder. Ik hoorde vervolgens niets meer van de advocaten. De feestdagen kwamen eraan. Dus er zou nauwelijks nog gewerkt worden in december en op 30 januari was de zitting. Ik mailde de advocaten op 24 december om te vragen hoe de zaak ervoor stond want als we nog in gesprek wilden met Eigen Haard dan moesten we dat nu gaan regelen. Op dat bericht werd niet gereageerd door de advocaten. Vervolgens heb ik op 29 december gevraagd of het nog is gelukt om aan de dagvaarding met de producties te komen. Ook daar kreeg ik geen reactie op van de advocaten. Ik vroeg Lara van de Straatalliantie om raad.
Na een telefoontje van Lara naar De Brauw Blackstone Westbroek hoorde ik in de ochtend op 16 januari dat de advocaten een telefonische afspraak met mij wilden plannen op 17 januari bij de Straatalliantie. Lara zou ook aanwezig zijn op die telefonische afspraak. 16 Januari ’s middags ontving ik nog even de onderstaande mail van de advocaten. De bijlage van hun mail zou namelijk het onderwerp van gesprek worden tijdens de telefonische afspraak van de volgende dag.
Dit is de mail van de advocaten:
- Beste (mijn naam),
In de bijlage kun je het plan van aanpak vinden dat wij hebben opgesteld voor jouw zaak tegen Eigen Haard.
Op pagina 6 staat een link die niet lijkt te werken in het pdf-bestand. Hierbij de werkende link: Direct regelen gemeente Amsterdam.
Zoals je weet staat morgen 17 januari 2024 om 10:00 uur een belafspraak ingepland om het plan van aanpak te bespreken.
Ga je ermee akkoord dat wij dit document ook met Lara delen?
- Met vriendelijke groet,
- Welmoed Willemsen en Raquel Kroeze
Dit staat in de bijlage van de advocaten:
- Betreft: (mijn naam/Eigen Haard | Plan van Aanpak
Geachte mevrouw (mijn naam),
U hebt ons gevraagd u te adviseren over uw geschil met de Woningstichting Eigen Haard (“Eigen Haard”) naar aanleiding van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam van 27 juli 2023. Daarnaast hebt u ons gevraagd om te adviseren over de mogelijkheid om geen verhuurdersverklaring te overleggen wanneer u zich aanmeldt voor een nieuwe woning.
1 INLEIDING EN CONCLUSIE
1.1 U vraagt zich af of u een redelijke kans hebt om in hoger beroep (i) terugbetaling te vorderen van de betaalde huur en op te komen tegen de veroordeling tot betaling van de huurachterstand; (ii) terugbetaling te vorderen van de waarborgsom; (iii) betaling te vorderen van uw verhuiskosten; en (iv) Eigen Haard ertoe te dwingen mee te werken aan het herstellen van uw woonduur.
1.2 Op basis van de door u verstrekte gegevens menen wij dat op dit moment geen redelijke kans bestaat voor bovenstaande vorderingen in hoger beroep. Wij lichten uw juridische positie hieronder nader toe.
1.3 Daarnaast adviseren wij u hieronder over de mogelijkheid om geen verhuurdersverklaring te overleggen wanneer u zich aanmeldt voor een nieuwe woning.
2 ACHTERGROND VAN HET GESCHIL
2.1 U huurde vanaf 25 september 2019 een woning aan de Meeuwenlaan 115 B-1 te Amsterdam (de “Woning”) van Eigen Haard. U had met Eigen Haard een huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte voor onbepaalde tijd (de “Overeenkomst”). De huurprijs bedroeg EUR 639,41 waardoor de Woning onder de schaarse sociale woningvoorraad valt. Op de Overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Woonruimte van 1 november 2016 van toepassing.
2.2 Voor deze tijd huurde u een woning bij woningcorporatie Ymere. Uw huurovereenkomst met Ymere is destijds door de rechter ontbonden vanwege een huurachterstand.
2.3 Voordat u de Overeenkomst ondertekende hebt u de Woning bezichtigd met de verhuurmakelaar. De verhuurmakelaar gaf aan dat Eigen Haard binnen drie werkdagen contact met u zou opnemen om een afspraak te maken voor de inspectie van de Woning. Tijdens deze inspectie zouden alle gebreken worden opgenomen en zouden afspraken worden gemaakt over het herstel van deze gebreken. Wij begrijpen dat Eigen Haard de Woning niet binnen drie dagen heeft geïnspecteerd.
2.4 Vanaf het moment dat u de Woning betrok, ontdekte u vele gebreken, waaronder een lekkage, verstopping, gebrekkige ramen, gaten in muren en houtrot (de “Gebreken”). U hebt de Gebreken bij Eigen Haard gemeld, maar Eigen Haard heeft zich volgens u onvoldoende ingezet om de Gebreken te herstellen. Dit heeft ertoe geleid dat u vanaf 1 september 2022 geen huur meer hebt betaald.
2.5 Eigen Haard heeft meermaals aangeboden om de gebreken in de Woning te herstellen. U hebt per e-mail aan Eigen Haard aangegeven geen medewerking te verlenen aan het herstel van de Gebreken omdat Eigen Haard haar afspraken niet zou nakomen.
2.6 Eigen Haard vorderde bij de kantonrechter betaling van de huurachterstand, de ontbinding van de Overeenkomst en de ontruiming van het gehuurde. U hebt geen verweer gevoerd tegen de ontbinding van de Overeenkomst, maar vorderde in eerste aanleg medewerking van Eigen Haard bij herstel van uw woonduur bij Woningnet van 32 jaar. Daarnaast vorderde u terugbetaling van alle huurbetalingen gedurende de looptijd van de Overeenkomst plus uw borgsom en vergoeding van uw verhuiskosten. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen.
2.7 De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 27 juli 2023 de Overeenkomst ontbonden, u veroordeeld tot ontruiming van de Woning, u veroordeeld om EUR 7.740,88 aan huurachterstand tot en met juni 2023, vanaf 1 juli 2023 tot en met het eind van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden EUR 639,41 per maand en EUR 468,95 aan incassokosten, de kosten van het geding en de kosten van de gemachtigde aan de zijde van Eigen Haard te betalen. U bent over de hiervoor genoemde bedragen een betalingsregeling met Eigen Haard overeengekomen.
2.8 Voor een chronologisch overzicht van alle relevante feiten verwijzen wij naar Bijlage 1. Wij verzoeken u dit feitenoverzicht te controleren op juistheid en volledigheid. Als bepaalde feiten ontbreken of onjuist zijn weergegeven, dan horen wij het graag. Dit kan de juridische beoordeling van het geschil beïnvloeden.
3 JURIDISCHE BEOORDELING TEN AANZIEN VAN HET HOGER BEROEP
De betaalde huur en de huurachterstand
3.1 U zou terugbetalingen willen vorderen van de door u betaalde huur en u zou de huurachterstand kwijtgescholden willen hebben vanwege de Gebreken in uw woning. Om dit te bewerkstelligen dient u een huurvermindering te vorderen naar EUR 0 per maand. De vermindering van de huurprijs moet evenredig zijn aan de vermindering van het woongenot.
3.2 U kunt slechts huurvermindering vorderen over de zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering tot huurprijsvermindering. Deze eventuele vordering zou dus slechts uw huurachterstand kunnen verlagen en niet kunnen leiden tot een gehele terugbetaling van de door u betaalde huur.
3.3 Wij menen echter dat deze vordering geen redelijke kans van slagen heeft. Allereerst is het onwaarschijnlijk dat een huurvermindering tot EUR 0 per maand proportioneel wordt bevonden. Daarnaast heeft Eigen Haard verschillende pogingen gedaan om de Gebreken te (laten) herstellen. Omdat u meermaals per e-mail hebt aangegeven geen medewerking te verlenen aan het herstel van de Gebreken door Eigen Haard, achten wij het onaannemelijk dat een huurprijsvermindering toegewezen zou worden. Als uw verhuurder aanbiedt om de gebreken te komen herstellen, dan bent u als huurder verplicht om de gelegenheid te bieden om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Door geen medewerking te verlenen aan de herstelwerkzaamheden, hebt u de gebreken laten bestaan.
De waarborgsom
3.4 U hebt op grond van de huurovereenkomst een waarborgsom van EUR 250 betaald. Eigen Haard mag deze waarborgsom verrekenen met de openstaande huurachterstand van EUR 7.740,88 tot en met juni 2023. Aangezien de huurachterstand niet kan worden aangevochten, kan ook geen terugbetaling van de waarborgsom worden gevorderd.
De verhuiskosten
3.5 Vanwege uw ontruiming hebt u kosten gemaakt voor het verhuizen. Deze verhuiskosten kunt u slechts van Eigen Haard terugvorderen indien vaststaat dat de ontruiming ongerechtvaardigd was.
3.6 Een huurachterstand van drie maanden wordt in beginsel als toereikend beschouwd voor ontbinding van de huurovereenkomst. Uw huurachterstand bedroeg tot en met juni 2023 twaalf maanden. Vanwege de hoogte van uw huurachterstand was de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaropvolgende ontruiming gerechtvaardigd.
3.7 Er zijn ook geen omstandigheden die de ontbinding ongerechtvaardigd hebben gemaakt. Zo heeft Eigen Haard u meermaals aangemaand tot betaling en u aangemeld bij de gemeente voor vroegsignalering. Er zijn weliswaar gebreken geweest in uw woning, maar u bent hiervoor geen procedure gestart bij de Huurcommissie om huurvermindering te verzoeken, zoals hiervoor is uiteengezet. Bovendien heeft Eigen Haard aangeboden om de gebreken te herstellen en hebt u daar geen medewerking aan verleend.
3.8 Een vordering tot betaling van uw verhuiskosten heeft aldus geen redelijke kans van slagen.
Het herstel van de woonduur
3.9 Door het accepteren van de Woning is uw opgebouwde woonduur van 32 jaar vervallen. U vraagt zich af of u van Eigen Haard kan vorderen dat zij meewerkt aan het herstel van uw woonduur.
3.10 In beginsel kan uw verhuurder verplicht zijn schade te vergoeden die door Gebreken in uw woning zijn veroorzaakt. Het verlies van uw woonduur is echter niet veroorzaakt door de Gebreken in uw woning, maar door het sluiten van de Overeenkomst.
3.11 U zou herstel van uw woonduur kunnen vorderen indien de Overeenkomst kan worden vernietigd. De Overeenkomst had mogelijk vernietigd kunnen worden indien u bij het sluiten van de Overeenkomst niet op de hoogte was van de Gebreken in de woning; u met kennis van de Gebreken de Overeenkomst niet zou hebben gesloten; en Eigen Haard u verkeerd had geïnformeerd over de Gebreken. Deze eventuele vordering had u moeten instellen binnen drie jaar nadat u op de hoogte was geraakt van de Gebreken. Binnen veertien dagen na het sluiten van de Overeenkomst bent u op de hoogte geraakt van de Gebreken en hebt u deze gemeld bij Eigen Haard. Hieruit volgt dat u de Overeenkomst uiterlijk in oktober 2022 had moeten vernietigen, wat u niet hebt gedaan.
3.12 Op dit moment heeft een vordering tot vernietiging van de Overeenkomst dus geen redelijke kans van slagen. Vanwege het grote belang dat u hebt bij het herstellen van uw woonduur, kunnen wij desondanks contact opnemen met Eigen Haard om te kijken of zij bereid zijn om uit coulance mee te werken aan het herstellen van uw woonduur.
4 JURIDISCHE BEOORDELING TEN AANZIEN VAN DE VERHUURDERSVERKLARING
4.1 Naast de vraag of er gronden bestaan om hoger beroep tegen het vonnis van de rechtbank in te stellen, hebt u ons gevraagd om u te adviseren over het niet kunnen verstrekken van een verhuurdersverklaring bij het aanmelden voor een nieuwe woning. Eigen Haard heeft u namelijk tot op heden geen verhuurdersverklaring verstrekt.
4.2 In beginsel kan een verhuurder zelf bepalen aan wie zij de woning verhuurt. Woningcorporaties hebben echter de taak om sociale huurwoningen op een rechtvaardige wijze te verdelen. De beslissing of een kandidaat-huurder voor een woning wordt geaccepteerd moet gebaseerd zijn op objectieve criteria, mag niet aan de willekeur van de woningcorporatie worden overgelaten en moet passen bij de maatschappelijke doelstelling daarvan.
4.3 Met het enkele ontbreken van een verhuurdersverklaring staat nog niet vast dat een verhuurder een legitieme reden heeft om deze huurder geen woning aan te bieden. Het bovenstaande brengt mee dat woningcorporaties in beginsel een kandidaat-huurder niet mogen weigeren met de enkele reden dat deze kandidaat-huurder niet over een verhuurdersverklaring beschikt.
4.4 Indien een woningcorporatie u een woning niet toewijst zal naar alle relevante feiten en omstandigheden moeten worden gekeken om te beoordelen of dat rechtmatig is.
5 VERVOLGSTAPPEN
Het hoger beroep
5.1 Ten aanzien van de vraag of een hoger beroep moet worden ingesteld, adviseren wij u om uw zaak niet aan te brengen bij het gerechtshof. Wij zullen wel contact met Eigen Haard opnemen om na te gaan of zij bereid zijn om mee te werken aan het herstel van uw woonduur.
5.2 Mocht u desondanks de zaak op 30 januari 2024 willen aanbrengen bij het gerechtshof, wijzen wij u erop dat u op dat moment griffierechten bent verschuldigd. Het griffierecht bedraagt naar verwachting EUR 343. U komt mogelijk in aanmerking voor bijzondere bijstand. Deze bijstand kunt u aanvragen op de volgende website: Direct regelen gemeente Amsterdam.
5.3 Daarnaast wijzen wij u op het risico dat het gerechtshof uw zaak niet in behandeling neemt omdat u niet meer beschikt over de betekende dagvaarding. Daarnaast hadden wij, ondanks meerdere verzoeken vanuit onze kant, niet de beschikking over een volledig dossier.
5.4 Verder kan het gerechtshof de partij die ongelijk heeft gekregen veroordelen om de kosten van de tegenpartij (deels) terug te betalen. Onder deze kosten vallen onder meer de griffierechten en een gedeelte van de advocaatkosten. Als u in hoger beroep ongelijk krijgt, kan het gerechtshof u dus veroordelen om de griffierechten en een gedeelte van de proceskosten van Eigen Haard te betalen. Hoewel deze kosten niet vooraf gespecificeerd kunnen worden, zijn proceskostenveroordelingen tussen de EUR 1.500 en EUR 4.000 niet ongebruikelijk.
5.5 Vanwege het ontbreken van een redelijke kans van slagen zullen wij dit eventuele hoger beroep niet voor u instellen.
De verhuurdersverklaring
5.6 Indien een woningcorporatie u in de toekomst weigert als nieuwe huurder vanwege het enkele feit dat u niet beschikt over een verhuurdersverklaring, adviseren wij om contact op te nemen met een jurist die u kan bijstaan bij eventuele vervolgstappen in een dergelijk geschil.
Mocht u vragen hebben dan horen wij dit graag van u. Zoals voorgesteld kunnen wij nog proberen in onderhandeling te treden met Eigen Haard aangaande het herstel van de woonduur. Wij bespreken dit plan van aanpak graag nog telefonisch met u.
- Met vriendelijke groeten,
- De Brauw Blackstone Westbroek N.V.
- Welmoed Willemsen en Raquel Kroeze
Ik was geschokt na het lezen van het lange opstel van de advocaten. Ik was er al die tijd namelijk van overtuigd dat de advocaten -na 2 hele lange gesprekken met mij- mijn situatie goed begrepen en ik vertrouwde er blindelings op dat de advocaten precies dat zouden doen wat zij met mij hadden afgesproken. Dat er drie maanden geen inhoudelijk contact met de advocaten mogelijk was, dat was natuurlijk wel een veeg teken, maar dat de situatie met de advocaten er zo slecht voor stond, dat had ik al die tijd niet in de gaten. Ik had het gewoon te druk met mij staande te houden vanwege mijn dakloze situatie.
Ik was vooral geschokt door de poging van mijn advocaten om mij voor de trein te gooien. Volgens de advocaten had ik Eigen Haard al die jaren tegengewerkt waardoor Eigen Haard hun eigen woning niet kon onderhouden. In het opstel van de advocaten staat dat zij bewijsmateriaal hadden gezien waaruit blijkt dat ik meermaals per email aan Eigen Haard had aangegeven dat ik geen medewerking wilde verlenen aan het herstellen van gebreken in de woning. De advocaten hebben mij nooit benaderd over al dat bewijsmateriaal. Sterker nog, op het tweede intakegesprek zeiden de advocaten juist tegen mij dat zij mijn e-mails hadden gelezen en dat het hen was opgevallen dat ik elke keer dezelfde lijst aan gebreken doorgaf aan Eigen Haard en dat Eigen Haard telkens alleen langskwam om kleine gebreken te herstellen en dat Eigen Haard de grootste onderhoudsproblemen gewoon negeerde.
Als de advocaten alle e-mails hadden gelezen dan moesten zij e-mails zijn tegengekomen waaruit blijkt dat Eigen Haard, na maanden, eindelijk de grote herstelwerkzaamheden wilde laten uitvoeren door Hemubo. De advocaten moeten ook de email van Hemubo zijn tegengekomen waarin Hemubo aan mij schrijft dat ze mij spijtig genoeg moesten mededelen dat Eigen Haard de grote herstelwerkzaamheden ook weer had afgezegd. In hun opstel beweren de advocaten precies het tegenovergestelde namelijk dat ik geen medewerking wilde verlenen. Als je als advocaat precies het tegenovergestelde aan bewijsmateriaal tegenkomt dan wat jouw cliënt beweert dan neem je toch gewoon even contact op met jouw cliënt?! Dat deden de advocaten niet maar de verraadsvrouwen deden er nog wel een schepje bovenop door te schrijven dat ook zij mijn medewerking niet kregen. De advocaten schreven dat zij ondanks meerdere verzoeken van hun kant, niet de beschikking over een volledig dossier kregen. De advocaten waren duidelijk bezig de zaak van de tegenpartij te versterken want die ‘meerdere verzoeken van hun kant’ bestond uit 2 keer de vraag om de dagvaarding met de bijbehorende producties. De eerste keer luidde mijn antwoord: de dagvaarding met producties heb ik niet. De tweede keer luidde mijn antwoord: de dagvaarding met de producties heb ik niet. Beide keren zeiden de advocaten dat ze de dagvaarding met de producties zouden opvragen bij de deurwaarder. Beide keren hebben de advocaten dat niet gedaan maar dat staat niet in hun opstel.
Behalve dit verraad staan er ook leugens in het opstel van de advocaten. Onder andere de leugen dat ik de advocaten zou hebben benaderd voor een advies. Dat is niet waar. Ik kende dat hele advocatenkantoor niet. De Straatalliantie had De Brauw Blackstone Westbroek benaderd over mijn zaak. Het advocatenkantoor had vervolgens tegen de Straatalliantie gezegd dat ze mijn zaak wel wilden behandelen. Van mij hoefde het niet zo nodig maar toen de advocaten vertelden wat ze allemaal voor mij konden doen, ben ik zeker wel akkoord gegaan. Achteraf gezien hadden zij mij harder nodig dan ik hen en zij hebben meer aan hun werkzaamheden gehad dan ik. Dat zijn de feiten. Ik heb niets aan hen gehad maar zij hebben wel betaald gekregen. De advocaten wisten gewoon dat er bij de Raad voor Rechtsbijstand een budget beschikbaar was voor mijn zaak en dat budget wilden ze binnenhalen. Dat is ook alles wat de advocaten hebben gedaan; het budget binnenhalen.
Nadat ik het opstel van de advocaten had gelezen, kreeg ik het vermoeden dat de advocaten mij de afgelopen maanden hadden vermeden omdat ze helemaal niet van plan waren om de gemaakte afspraken na te komen. Waarschijnlijk hadden de advocaten ook voor een belafspraak bij de Straatalliantie gekozen om persoonlijk contact met mij te vermijden. Aan de ene kant wilde ik n.a.v. het opstel van de advocaten wel een gesprek met hen om duidelijk te maken wat ik van hun werkzaamheden vond. Aan de andere kant waren het kinderen die advocaatje aan het spelen waren. Ik wist dat ze werden aangestuurd door een senior advocaat van De Brauw Blackstone Westbroek. Dus dit is wel de manier waarop de advocaten deze werkzaamheden moesten uitvoeren van de baas. De werkzaamheden van de advocaten komen er eigenlijk op neer dat de advocaten zo lang mogelijk zo min mogelijk werkzaamheden voor de huurder moeten uitvoeren, daarbij het contact met de huurder zoveel mogelijk dienen te vermijden en als de zitting in zicht is moeten de advocaten het advies uitbrengen dat zij geen redelijke kans van slagen zien in hoger beroep.
Dus het grootste advocatenkantoor van Nederland zegt dat ze huurders van sociale huurwoningen gaan helpen omdat die arme huurders geen advocaat kunnen vinden. Wie kan bezwaar hebben tegen zoveel nobelheid? Tijdens het intakegesprek zijn de advocaten van het grootste advocatenkantoor van Nederland een en al begrip voor de situatie van de huurder. Volgens de advocaten kunnen zij van alles regelen voor de huurder. Voor de huurder is het de enige manier om nog in aanmerking te komen voor recht (wat dat ook moge zijn volgens de rechtspraak). Het advocatenkantoor regelt voor zichzelf direct een toevoeging bij de Raad voor Rechtsbijstand en regelt ook dat de huurder de eigen bijdrage aan het advocatenkantoor betaalt. Als de toevoeging en de eigen bijdrage zijn geregeld, hoort de huurder niets meer van het advocatenkantoor. Na 3 maanden ‘werk’ wordt de huurder afgepoeierd met: jouw zaak is niet haalbaar, we trekken ons terug. De Brauw + Blackstone + Westbroek = 3 keer niks!
Ik weet toevallig dat de Raad voor Rechtsbijstand alle tijd van advocaten vergoedt. Elke email van en naar de advocaat wordt vergoed door de Raad voor Rechtsbijstand. Ook elk telefoongesprek, elk persoonlijk gesprek, elk onderzoek etc. wordt door de Raad voor Rechtsbijstand vergoed aan een advocaat. Daarom wil een advocaat zoveel mogelijk stukken voor een dossier ontvangen. Daarmee kan de advocaat aantonen dat hij/zij recht heeft op declaratie. In mijn zaak heb ik De Brauw Blackstone Westbroek alle e-mails van en naar Eigen Haard toegestuurd. Ik heb 2 hele lange intakegesprekken met de advocaten gehad op het kantoor van de Straatalliantie. De advocaten maakten zich voortdurend druk over de factuur en ze mailden mij daar elke keer over. Dat een advocaat zich druk maakt over de factuur en daar elke keer over mailt is natuurlijk heel zwaar werk. De advocaten gingen met zijn tweeën 3 maanden lang aan mijn zaak werken. Dat wordt allemaal vergoed door de Raad voor Rechtsbijstand. De advocaten schreven een heel lang opstel. Uit dat opstel blijkt dat ze heel veel moesten uitzoeken omdat ze gewoon niets weten. Er is geen parate kennis. Het zijn geen huurrecht advocaten. Dat ze niets weten is in hun voordeel want daardoor hebben ze heel veel tijd nodig voor mijn zaak zonder dat ik iets aan hen heb.
Advocaten verdienen hun geld met tijd, niet door cliënten te helpen. Het maakt advocaten geen reet uit of jij geholpen bent met hun werkzaamheden zolang jij maar stukken blijft aanleveren, kunnen zij declareren. Waarschijnlijk vroegen de advocaten daarom op 4 december voor de 2e keer naar de dagvaarding met de bijbehorende producties. Dan hadden ze weer wat te doen. Ze wisten dat ik al die stukken niet meer had en dat ik het niet naar hen kon opsturen. Dat maakt voor die advocaten niets uit want daardoor konden ze hun lamlendige werkwijze mooi in mijn schoenen schuiven. Ze konden dan zeggen dat zelfs zij zijn gestuit op tegenwerking van mijn kant. Men wil schaamteloos beweren dat ik zo gestoord ben dat ik zelfs mijn eigen advocaten tegenwerk.
Ik belde Lara van de Straatalliantie over het opstel van de advocaten. Ik vertelde aan Lara dat dit ‘werk’ dat de advocaten hadden afgeleverd, niet de afspraak was. Na het lezen van het opstel van de advocaten wilde Lara alleen kwijt dat ze van mening was dat de advocaten bij de volgende zaak wat realistischer doelen moesten stellen. Ik zei tegen Lara dat de belafspraak met die 2 advocaten wat mij betreft niet doorging. Er was wel veel te zeggen maar niets zou het verschil maken. Het is zinloos om een gesprek met dit soort mensen aan te gaan. Met een volkomen passieloze, louter op geldbeluste advocatenkantoor zoals De Brauw Blackstone Westbroek heb je eigenlijk een extra advocaat nodig die toezicht houdt op het werk van het advocatenkantoor. Zelfs dat is niet genoeg want Lara is eigenlijk een medewerkster van Bureau Straatjurist en zelfs zij doorzag deze geldklopperij niet.
Ik heb de brief van de Raad voor Rechtsbijstand erbij gezocht om te kijken of de advocaten een advies toevoeging hadden aangevraagd want ze zeiden ineens dat ik hen had benaderd voor een advies. In de brief van de Raad voor Rechtsbijstand staat dat de advocaten een toevoeging voor een procedure hadden aangevraagd. Ik heb ook de opdrachtbevestiging van de advocaten erbij gepakt. De opdrachtbevestiging van de advocaten bestaat uit 2 pagina’s. In de opdrachtbevestiging staat dat de gemaakte afspraken in de opdrachtbevestiging staan maar er staat in de opdrachtbevestiging niets over de gemaakte afspraken. Daaruit concludeer ik dat de advocaten altijd al van plan waren om de gemaakte afspraken niet na te komen. Vroeger heette dit een oplichtingstruc en was degene die zich daarmee bezighield fout. Thans is het zo dat degene die niet door had dat hij/zij werd opgelicht fout is. De opdrachtbevestiging doet vermoeden dat de advocaten vanaf begin niet van plan waren om mijn zaak serieus te behandelen. Het advocatenkantoor had alleen het budget voor mijn zaak nodig. De opdrachtbevestiging gaat niet over de opdracht of over de gemaakte afspraken maar het gaat wel 2 pagina’s lang over de nota. Waar het hart vol van is …
Dit is de opdrachtbevestiging:
- Betreft: Opdrachtbevestiging en algemene voorwaarden
Geachte mevrouw (mijn naam)
Op 5 oktober 2023 hebben wij uw zaak ontvangen via Straatalliantie.
Tijdens ons intakegesprek op donderdag 19 oktober 2023 heb ik toegelicht welke werkzaamheden wij voor u kunnen doen en onder welke voorwaarden. U treft de bevestiging van de afspraken die wij tijdens dit gesprek maakten aan in deze brief.
Ons streven is ons werk in deze zaak te doen op basis van door de overheid gesubsidieerde rechtsbijstand. Dat wordt een ’toevoeging’ genoemd. Als u voor een toevoeging in aanmerking komt, bent u verplicht aan ons een eigen bijdrage te betalen. Op grond van uw inkomensgegevens bedraagt uw eigen bijdrage EUR 159. In het geval dat het tot een procedure komt, bent u daarnaast mogelijk griffierechten verschuldigd. Ik voeg de rekening voor de eigen bijdrage bij deze brief. Ik verzoek u deze rekening binnen zeven dagen na vandaag te betalen.
U kan in aanmerking komen voor bijzondere bijstand voor uw eigen bijdrage en eventuele griffierechten. Die moet u zelf aanvragen bij de gemeente. Als het verzoek om de bijzondere bijstand wordt afgewezen, dan bent u ook zelf verantwoordelijk voor het indienen van een eventueel bezwaar daartegen.
Als u niet in aanmerking komt voor een toevoeging, betaalt u ons een sterk verlaagd tarief volgens het uurtarief vastgesteld in het Besluit vergoedingen rechtsbijstand (https://wetten.overheid.nl/BWBR0011018/2023-01-01). Wij brengen dit tarief in beginsel achteraf pas in rekening, maar we behouden ons het recht voor een voorschot voor het aan ons verschuldigde honorarium te vragen.
Meer uitleg over de toevoeging, de voorwaarden waaronder u daarvoor in aanmerking komt en de verplichte eigen bijdrage, vindt u in de bijgevoegde algemene voorwaarden die op onze dienstverlening van toepassing zijn. Deze algemene voorwaarden bevatten ook een klachtenregeling.
Wij verzoeken u vriendelijk de algemene voorwaarden te lezen en door ondertekening van deze brief ons te laten weten dat u (i) de algemene voorwaarden hebt ontvangen en (ii) akkoord bent met de toepasselijkheid en inhoud ervan. Graag ontvangen wij de ondertekende brief zo snel mogelijk terug per post, e-mail of fax. U treft een extra exemplaar van deze brief aan voor uw eigen administratie. Als wij de ondertekende brief niet binnen zeven dagen na vandaag ontvangen, gaan wij ervan uit dat u akkoord bent met de toepasselijkheid en inhoud van de algemene voorwaarden.
- Met vriendelijke groet,
- De Brauw Blackstone Westbroek N.V.
- Welmoed Willemsen
- Associate I Advocaat
Nadat ik Lara op de hoogte had gebracht dat ik geen gesprek met die advocaten wilde, heb ik ter afsluiting de onderstaande mail naar de advocaten gestuurd:
- Beste Raquel en Welmoed,
Ik ben niet erg onder de indruk van dit advies. Het had eerder uitgebracht kunnen en moeten worden want bijv. de dagvaarding had ik vanaf dag 1 niet.
Ik heb nu 3 maanden gewacht op dit advies. Het wekt geen vertrouwen. De afspraak van morgen gaat wat mij betreft niet door. Ik zie er het nut niet van in.
- Met vriendelijke groet,
- (mijn naam)
Mijn email werd genegeerd door de advocaten. Ze gingen gewoon verder over mijn zaak praten met Lara van de Straatalliantie. De advocaten wilden namelijk het minnelijk traject met Eigen Haard nog doen. Dat zag ik niet zitten. Ik wilde mijn verzilverde woonduur van 32 jaar zeker wel terug maar die advocaten zijn in mijn ogen absoluut ongeschikt voor dit soort werkzaamheden maar zij vonden blijkbaar dat ze de beste papieren hadden. Ik negeerde hun berichten want ze wilden eigenlijk gewoon nog meer tijd aan mijn zaak besteden zodat ze verder konden declareren. Ik was niet van plan om hand in hand met 2 verraadsvrouwen bij Eigen Haard aan tafel te zitten. Wat zouden die verraadsvrouwen tegen Eigen Haard zeggen? ‘Tja, we hebben meermaals bewijsmateriaal gezien dat mevrouw Eigen Haard jarenlang enorm heeft tegengewerkt toen Eigen Haard de huurwoning van mevrouw héél gráág wilde onderhouden. Eigen Haard onderhoudt haar woningen nou eenmaal heel graag hè en Eigen Haard bestrijdt ook graag ongedierte. Het is zo jammer dat mevrouw daar al die jaren niet aan heeft meegewerkt. Maar kan mevrouw uit coulance haar verzilverde woonduur van 32 jaar terugkrijgen? Nee? Dat begrijpen wij wel hoor .. maar kunnen we dan misschien het gesprek nog eindeloos rekken door over koetjes en kalfjes te praten zodat wij kunnen declareren bij de Raad voor Rechtsbijstand? Tja ons kantoor heeft te maken gehad met een flinke omzetdaling en iemand moet daarvoor opdraaien en wij vinden eigenlijk dat de gemeenschap dat moet doen. We laten gewoon de woordjes ‘sociaal’ en ‘arme huurdertjes’ vallen. Dat is meestal wel genoeg om de gemeenschap een poot uit te draaien. Ah, dat doen jullie ook? Goh, jullie laten de huurders jullie woningen kopen én opknappen én ook nieuwbouw financieren én ze worden nooit de eigenaar?! Als ze meer verdienen moeten ze ook meer huur betalen?! Geniaal! Maar zo raken huurders wel mooi in nood hè. Zodra ze in nood zijn mag u ze doorsturen hoor naar: ₫€ ฿₹₳u₩ ฿£₳¢₭$₸o₦€ ₩€$₸฿₹o€₭.’
Toen de advocaten Lara bleven bestoken met berichten en telefoontjes, heb ik de advocaten een duidelijkere mail gestuurd. Dit is die mail:
- Beste Raquel en Welmoed,
Jammer dat de inhoud van mijn vorige mail wordt genegeerd. Ik heb geen vertrouwen in jullie werkzaamheden en misschien moet ik dat beter onderbouwen om dat duidelijk te maken.
De leugen dat mevrouw (mijn naam) niet wil meewerken aan werkzaamheden in haar woning is in 2010 verzonnen door Ymere. Zij hebben dat destijds aan de Huurcommissie gezegd om een huurverlaging van de Huurcommissie terug te draaien. De Huurcommissie had geoordeeld dat er geen bewijs is dat ik mijn medewerking niet wil verlenen aan werkzaamheden.
In 2016 heeft Ymere dezelfde leugen aan de Huurcommissie verteld en dat onderbouwd met een map aan bewijsmateriaal dat, in strijd met de procedureregels, óp de zitting aan de Huurcommissie werd overhandigd. De Huurcommissie heeft het bewijsmateriaal toch geaccepteerd en in haar uitspraak geoordeeld dat ik inderdaad mijn medewerking niet verleen. Toen ik de Huurcommissie om het bewijsmateriaal vroeg, ontving ik een brief dat de Huurcommissie het bewijsmateriaal kwijt was.
Ymere is daarna de uitspraak van de Huurcommissie gaan gebruiken om bij de rechtbank te bewijzen dat ik niet meewerk. Vervolgens is Eigen Haard de uitspraak van de Huurcommissie en het vonnis van de rechtbank gaan gebruiken om te bewijzen dat ik geen medewerking verleen aan werkzaamheden. En nu heb ik een advocatenkantoor die diezelfde leugen gebruikt om onder een hoger beroep procedure uit te komen. Dat wekt geen vertrouwen.
Ik ben op dit moment dakloos en bezig om met alle instanties die mij wél willen helpen te proberen om van dat stempel ‘mevrouw (mijn naam) wil geen medewerking verlenen aan werkzaamheden’ af te komen want die leugen, met de bijbehorende verhuurdersverklaringen, zorgt er in de praktijk voor dat ik geen woning meer kan huren, dus dakloos ben en blijf. Een advocaat die aan mijn kant stond zou proberen om mij te verlossen van die leugen. Jullie proberen die leugen juist in stand te houden en daarom vertrouw ik jullie niet en kan ik niet met jullie verder. Ik lees de macht van de woningcorporaties in jullie advies.
Ik heb al een advocaat gehad die de belangen van de tegenpartij (Ymere) vertegenwoordigde bij de rechtbank. Hij wilde tijdens de rechtszaak per se niet de brief inbrengen waarin Ymere de werkzaamheden juist zelf heeft afgezegd. Ik heb vervolgens over deze advocaat een klacht ingediend bij de Orde van Advocaten. Ik had op dat punt gelijk gekregen van de Orde maar was inmiddels wel mijn huurwoning kwijt.
Gelet op het bovenstaande ben ik van mening dat jullie niet de juiste partij zijn om mijn woonduur bij Eigen Haard terug te eisen. Jullie lijken geen idee te hebben van mijn belangen. Ik krijg de indruk dat jullie totaal niet weten wat er nodig is om deze situatie waarin ik ben beland recht te zetten. Ik ben totaal niet jullie doelgroep. Jullie hebben niets met mij of mijn situatie. Ga alsjeblieft wat anders doen en val huurders niet lastig met jullie werkzaamheden. Jullie zijn eerder een advocatenkantoor voor de tegenpartij.
Ik hoop dat mijn standpunt nu duidelijk is; ik kan niet met jullie in zee omdat ik jullie niet vertrouw. Ik heb niet de indruk dat jullie mijn belangen behartigen.
- Met vriendelijke groet,
- (mijn naam)
De advocaten wisten echter niet van ophouden. Ze zochten vaker contact met mij toen ze mijn zaak niet meer wilden behandelen dan toen ze aan mijn zaak werkten. De advocaten wilden dat ik een andere advocaat ging zoeken voor het hoger beroep maar ik wilde die deur naar een advocaat én de rechtspraak juist voorgoed dicht hebben. Ik wil er niets meer mee te maken hebben. Het is gewoon ver-ver-ver onder de maat. Bovendien hadden de advocaten 3 maanden de tijd genomen om aan mijn zaak te ‘werken’ en de volgende advocaat kreeg een paar dagen de tijd. De volgende advocaat zou natuurlijk klagen dat er voor mijn zaak geen budget beschikbaar was bij de Raad voor Rechtsbijstand omdat die advocaten van De Brauw Blackstone Westbroek het budget al hadden opgevroten.
Ik ontving deze email van de advocaten:
- Beste (mijn naam),
We begrijpen dat het lastig kan zijn om een advocaat te vinden die het hoger beroep op 29 januari 2024 kan aanbrengen bij het Gerechtshof Amsterdam.
Gezien de slagingskans van de zaak zullen wij het hoger beroep niet behandelen. We zijn echter wel bereid om de zaak op 29 januari 2024 aan te brengen. Daardoor zul jij na 29 januari 2024 nog zes weken hebben om een advocaat te vinden die de zaak kan behandelen en die binnen die tijd een memorie van grieven kan indienen.
Indien je wilt dat wij de zaak aanbrengen, kun je ons dit uiterlijk op donderdag 25 januari 2024 laten weten. Als wij geen reactie van jou ontvangen, gaan wij ervan uit dat jij de zaak niet wilt laten aanbrengen en zullen wij dat dan ook niet doen. Daarnaast dien je ook de griffierechten van het Gerechtshof ter hoogte van EUR 349 te betalen door bijgaande factuur te voldoen. Deze griffierechten worden bij het aanbrengen van de zaak bij ons in rekening gebracht. Voor deze griffierechten kun je bijzondere bijstand aanvragen op de volgende website: Direct regelen gemeente Amsterdam.
Als zich uiterlijk op 4 maart 2024 geen opvolgend advocaat bij ons heeft gemeld, zullen we het Gerechtshof laten weten dat wij ons onttrekken aan de zaak. Het Gerechtshof zal de zaak dan waarschijnlijk verwijzen naar een rolzitting van 20 maart 2024 zodat binnen die termijn zich een nieuwe advocaat kan stellen.
We willen je er wel op wijzen dat de procedure niet meer eenzijdig kan worden ingetrokken als het hoger beroep eenmaal is aangebracht. Eigen Haard zal dan moeten instemmen met beëindiging van de procedure, waarbij partijen ieder de eigen kosten dragen. Het zou kunnen dat Eigen Haard dan betaling van (gedeeltelijke) proceskosten vordert.
Conclusie:
Indien je in hoger beroep wilt gaan:
- horen we graag uiterlijk op donderdag 25 januari 2024 of je wilt dat wij het hoger beroep aanbrengen;
- dien je uiterlijk op donderdag 25 januari 2024 bijgaande factuur te voldoen; en
- dient een opvolgend advocaat zich uiterlijk op 4 maart 2024 bij ons te melden.
We krijgen je telefonisch helaas niet te pakken, maar mocht je vragen hebben zijn wij uiteraard graag beschikbaar voor overleg.
- Met vriendelijke groet,
- Raquel Kroeze en Welmoed Willemsen
De advocaten bleven Lara benaderen over mijn zaak. De advocaten wilden namelijk ook nog dat ik een email naar hen stuurde met de mededeling dat het mijn wens was dat zij mijn zaak niet gingen aanbrengen bij het gerechtshof. Lara op haar beurt bleef mij benaderen met de vraag of ik dat bericht naar de advocaten wilde e-mailen. Ik vond het niet nodig om dat bericht via de email naar de advocaten te sturen want zij hadden zelf al besloten dat zij het hoger beroep niet gingen behandelen omdat ze mijn zaak kansloos achtten vanwege al hun bewijsmateriaal waaruit volgens hen blijkt dat ik Eigen Haard jarenlang heb tegengewerkt. De advocaten konden hun eigen reden met het bijbehorende bewijsmateriaal opgeven als reden waarom ze zich terugtrokken van de zaak want zij wilden niet naar het gerechtshof. Dat is de echte reden waarom het hoger beroep niet doorging. Waarom passen feiten en de waarheid niet binnen de rechtspraak? Waarom moet ik een leugen op schrift zetten?
Die advocaten wilden echter per se dat ik die leugen op schrift zette; dat ik wilde dat ze mijn zaak niet moesten aanbrengen bij het gerechtshof. Ze bleven Lara daarmee lastigvallen. Om van die advocaten af te komen vroeg Lara uiteindelijk aan mij of zij dan namens mij naar de advocaten mocht e-mailen dat de advocaten mijn zaak niet moesten aanbrengen bij het gerechtshof. Ik krijg vanwege mijn dakloze situatie altijd veel steun en hulp van de Straatalliantie. Een goede relatie met de Straatalliantie is voor mij waardevol. Om problemen met de Straatalliantie te voorkomen en om van het gezeur van die advocaten af te zijn, heb ik Lara toestemming gegeven om aan de advocaten door te geven dat ze mijn zaak niet bij het gerechtshof moesten aanbrengen. Dus zo, dames en heren, heb ik het grootste advocatenkantoor van Nederland gered toen ze door hun hebzucht met mij opgezadeld zaten.
Na het verraad van die 2 advocaten van De Brauw Blackstone Westbroek werd me duidelijk dat ik van die uitspraak van de Huurcommissie verlost moest worden. Ymere heeft als eerste de leugen verzonnen dat ik geen medewerking wil verlenen aan werkzaamheden in hun woning. Ymere had deze leugen verzonnen om van een huurverlaging van de Huurcommissie af te komen zonder de werkzaamheden uit te voeren die nodig waren om die huurverlaging terug te draaien. Het bewijsmateriaal voor mijn zogenaamde gebrek aan medewerking is buiten de procedureregels van de Huurcommissie om overlegd aan de Huurcommissie. Ik heb het bewijsmateriaal nooit gezien maar de Huurcommissie had in haar uitspraak geschreven dat zij bewijsmateriaal had gezien dat ik inderdaad geen medewerking wilde verlenen aan werkzaamheden van Ymere. Toen ik het bewijsmateriaal aan de Huurcommissie vroeg, ontving ik een brief van de Huurcommissie dat ze het bewijsmateriaal kwijt waren. Ymere is dus begonnen met die leugen over mijn zogenaamde gebrek aan medewerking. De Huurcommissie heeft die leugen voor Ymere omgezet in een ‘feit’ door een uitspraak van de Huurcommissie met die leugen te onderbouwen. Dus nu staat die leugen als een feit vermeld in een officiële uitspraak van de Huurcommissie.
Eigen Haard heeft daarna dankbaar gebruik gemaakt van die leugen van Ymere en de uitspraak van de Huurcommissie. Dankzij die documenten kon Eigen Haard mij tientallen jaren achterstallig onderhoud van hun onbewoonbare krot in mijn schoenen te schuiven. Volgens Eigen Haard kon die woning al die tijd niet onderhouden worden omdat ik geen medewerking wilde verlenen. Vervolgens sloot de laatste kantonrechter zich ook aan bij de groep mensen die bewijsmateriaal zeggen te hebben gezien waaruit blijkt dat ik geen medewerking wil verlenen aan werkzaamheden van de woningcorporatie. De kantonrechter besprak op de zitting nota bene de brief waarin Eigen Haard de belangrijkste werkzaamheden in de woning via Hemubo had afgezegd maar toch staat in het vonnis dat de kantonrechter bewijs heeft gezien waaruit blijkt dat ik geen medewerking wil verlenen aan werkzaamheden van Eigen Haard. Als de kantonrechter dat bewijs echt had gezien dan had hij dat wel besproken op de zitting toen dat ter sprake kwam. Dat deed de kantonrechter niet. Als laatste trof ik die 2 advocaten van De Brauw Blackstone Westbroek die de leugen over mijn zogenaamde gebrek aan medewerking met beide handen aangrepen om van een hoger beroep procedure af te komen.
Wat mij opvalt aan al die leugenaars is dat ze altijd zeggen: we hebben bewijsmateriaal gezien dat mevrouw geen medewerking verleent. Ze zeggen nooit: op deze datum of met deze brief/mededeling heeft mevrouw geschreven/gezegd dat ze geen onderhoud in haar huurwoning wil o.i.d. Ze houden het altijd vaag. Het zogenaamde bewijsmateriaal mag niet aan mij overlegd worden noch met mij besproken worden. De leugenaars willen niet dat ik op het bewijsmateriaal reageer. Het bewijsmateriaal moet altijd abstract blijven. Dat is hun werkwijze. Het bewijsmateriaal mag niet besproken worden want dan vallen al die leugenaars door de mand. Door deze werkwijze begrijp ik vandaag de dag helaas wel heel goed hoe iemand door ‘rechterlijke dwalingen’ jarenlang onschuldig in de gevangenis zit. Het zijn namelijk geen dwalingen. Het is opzet. Mensen in dienst bij onaantastbare organisaties zoeken met deze dwalingen bewust de grenzen op. Het is terreur. Dat is mijn ervaring. Er hoeft maar 1 leugen omgezet te worden in een ‘feit’ en een burger heeft levenslang. Ik heb door die uitspraak van de Huurcommissie levenslang. Ik heb geen recht meer op een woning en als ik uit coulance nog in een huurwoning mag wonen dan sta ik 3-0 achter. Ik mag bijvoorbeeld nooit verhinderd zijn als de verhuurder werkzaamheden wil uitvoeren. Men zal dat opvatten als geen medewerking etc.
Het is in mijn geval belangrijk om van die idiote uitspraak van de Huurcommissie af te komen. Ik besprak dit probleem met de Straatalliantie. Ze begrepen dat ik van die uitspraak van de Huurcommissie af moest zien te komen en dat dat niet zou lukken via de rechtspraak. We bespraken de mogelijkheid of het misschien zou lukken met hulp van een mediator. Wellicht zou een mediator in een gesprek aan de Huurcommissie duidelijk kunnen maken wat het gevolg is van hun ongefundeerde uitspraak. De Straatalliantie gaf mij de gegevens van MokumMediation. Ik nam contact op met de mediator van MokumMediation. We hadden een goed gesprek. De mediator begreep dat ik de rest van mijn leven last zou hebben van die uitspraak van de Huurcommissie omdat iedereen zich sindsdien aan die uitspraak vastklampt terwijl het bewijsmateriaal voor die uitspraak ontbreekt. Er is wel een brief waarin de Huurcommissie aangeeft dat hun bewijsmateriaal op de zitting is overhandigd. Dat is in strijd met de regels van de Huurcommissie want ik krijg daardoor het bewijsmateriaal niet te zien en dus ook niet de gelegenheid om op het bewijsmateriaal te reageren. Bovendien staat ook nog in die brief van de Huurcommissie dat ze het bewijsmateriaal kwijt zijn geraakt maar er ligt wel een uitspraak op basis van dat bewijsmateriaal.
De mediator begreep dat ik een kwetsbare huurder was geworden door deze uitspraak van de Huurcommissie. Een verhuurder die geen onderhoud in de huurwoning wil uitvoeren kan dankzij de uitspraak van de Huurcommissie gewoon zeggen dat ze de woning niet onderhouden omdat ik geen medewerking wil verlenen. Ik kan daardoor niet meer op een normale manier een woning huren. Die uitspraak blijft mij achtervolgen. Als ik ooit weer een woning mag huren van een woningcorporatie dan mag ik bijvoorbeeld geen onderhoudsafspraak afzeggen of verzetten als ik verhinderd ben want dat heet in mijn geval: geen medewerking verlenen. De mediator zou voor mij aan de slag gaan. Ze zou contact opnemen met de Huurcommissie en met hen over mijn zaak in gesprek gaan. Over deze werkzaamheden van de mediator kan ik heel kort zijn. Van januari 2024 tot augustus 2024 heeft de mediator geprobeerd om met de Huurcommissie in gesprek te komen. Toen de Huurcommissie eenmaal begreep over welke zaak het ging werd de mediator maandenlang afgepoeierd. Het is in al die maanden nooit tot een gesprek gekomen. De Huurcommissie wil niet meer met deze zaak geconfronteerd worden. De Huurcommissie is onaantastbaar.
Toen de 2 advocaten van De Brauw Blackstone Westbroek ongeschikt bleken voor het minnelijk traject met Eigen Haard, heb ik geprobeerd om zelf met wat hulp van mijn maatschappelijk werkster van De Regenboog Groep om mijn woonduur van 32 jaar via Woningnet terug te krijgen. Een advocaat -die ik eerder had benaderd toen ik de woning van Eigen Haard nog huurde- had tegen mij gezegd dat Woningnet mijn woonduur kon herstellen. Woningnet had de zaak uitgezocht en ze waren erachter gekomen dat zij inderdaad mijn woonduur konden herstellen maar het standpunt van Woningnet was toen dat als ze mijn woonduur zouden herstellen dat ze zich dan in een conflict tussen mij en Eigen Haard zouden mengen en dat wilden ze niet. Inmiddels was ik geen huurder meer van Eigen Haard.
Ik nam contact op met Woningnet om te vragen of zij nu wel bereid waren om mee te werken aan het herstellen van mijn woonduur. Dit keer was de reactie van Woningnet ronduit onvriendelijk, bijna agressief. Volgens Woningnet hadden ze reeds vele malen (???) aan mij gezegd dat mijn woonduur niet hersteld kon worden en dat ik hen daar verder niet over moest lastigvallen. Indien ik hen toch weer zou benaderen over dit onderwerp dan zouden ze mijn berichten negeren. Ik heb geen idee waar die agressie vandaan kwam want tegen mij had Woningnet eerder gezegd dat ze mijn situatie heel vervelend vonden maar dat ze zich niet wilden mengen in een conflict tussen mij en Eigen Haard. Achteraf gezien was het echter niet alleen een conflict tussen mij en Eigen Haard. Woningnet was eigenlijk ook partij in het conflict want Woningnet heeft mij pas na ondertekening van het huurcontract een email gestuurd met de mededeling dat de woning niet gereed was voor verhuur maar toen had ik het huurcontract van dat onbewoonbare krot al getekend. Waarom plaatst Woningnet überhaupt een advertentie op hun website van een woning die niet gereed is voor verhuur?
Ik was dus van die 2 advocaten af maar ik bleef wel met gefronste wenkbrauwen achter. Vanwege de vele vraagtekens ben ik e.e.a. gaan uitzoeken en toen ben ik er voor de zoveelste keer achter gekomen dat Nederland helemaal geen rechtsstaat is. Het is namelijk zo dat jaarlijks heel veel sociaal advocaten zich laten uitschrijven als advocaat en dat er nauwelijks nieuwe sociaal advocaten bijkomen. Een heel groot deel van de bevolking is afhankelijk gemaakt van een toevoegingen (en van toeslagen). Dat lijkt geweldig maar het is een wapen om grip op de burger te hebben en te houden. Heel weinig mensen kunnen een advocaat betalen zonder een toevoeging van de Raad voor Rechtsbijstand. Zelfs toen ik een goedbetaalde baan had, kon ik de factuur van een advocaat niet helemaal betalen. Wel een groot gedeelte van de factuur maar advocaten zijn zo duur dat ik zelfs toen op basis van mijn inkomen een toevoeging van de Raad voor Rechtsbijstand kreeg. Dus vrijwel iedereen is afhankelijk gemaakt van de sociale advocatuur. Als er geen sociaal advocaten zijn dan betekent dat dat heel veel burgers bij problemen geen advocaat kunnen vinden om hen bij te staan. Daar tegenover staat dat hele rijke partijen wel een advocaat kunnen betalen en naar de rechtbank kunnen gaan om allerlei rottigheid voor anderen te regelen. Zo is dat geregeld in Nederland.
Niet alleen heel veel huurrecht advocaten laten zich uitschrijven als advocaat maar ook bijvoorbeeld arbeidsrecht advocaten en familierecht advocaten laten zich massaal uitschrijven. Jaarlijks worden er vele duizenden kinderen van hun ouders gescheiden door de staat. Als al die ouders geen advocaat kunnen vinden dan krijgt de staat natuurlijk altijd gelijk. Deze praktijk past prima onder een schrikbewind. De rechtbank beveelt jaarlijks vele duizenden huisontruimingen maar er zijn geen huurrecht advocaten om de huurder bij te staan. Dus krijgt de woningcorporatie altijd gelijk. Je kunt via de rechtbank huis, baan, kind, gezin, inkomsten, vrijheid etc. kwijtraken maar een advocaat is onvindbaar. De rechtbank kan daardoor gewoon bepalen: jij, jij en jij hebben geen recht meer op een huis en jij, jij en jij moeten je kind afstaan aan de staat etc. Dat is een terreurstaat maar men blijft het een rechtsstaat noemen.
Zelfs een doorgewinterde advocaat als Inez Weski kon niet voorkomen dat ze in Nederland, tegen alle wetten en regels in, dagenlang werd opgesloten op een geheime plek. Dan is een gewone burger al helemaal niet opgewassen tegen de terreur van deze rechtsstaat. Een andere advocaat, Hester Bais, heeft zoveel vertrouwen in de rechtsstaat dat ze eerst een overlijdensrisicoverzekering afsloot voordat ze een boek publiceerde over geldcreatie. Oud-rechter Barend van Thiel zegt ook al dat er helemaal geen rechtsstaat is.
De staat wil dat burgers geloven dat er in Nederland voor iedereen, die op welke manier dan ook geschaad wordt of geschaad dreigt te worden, een vangnet is waar burgers recht, redelijkheid en billijkheid zullen aantreffen. Deze vangnet is er niet. Ik stuit elke keer juist op goed georganiseerde misdaad van de staat en haar instanties. Mijn vader is plotseling overleden nadat hij op advies van zijn notaris zijn erfenis had geregeld via een stichting (zie het item ‘het kerkhof van de rechtsstaat’ op deze blog). Nadat mijn vader was overleden is zijn stichting via de rechtbank overgegaan in andere handen en zijn bezittingen zijn verdwenen. Deze hele gang van zaken past prima in een bananenrepubliek. Ik heb in deze zaak gegraven omdat het gewoon mijn zaken zijn. Mijn leven veranderde daarna van een normaal rustig leven in een achtbaan van onwaarschijnlijke problemen die er eerder nooit waren met woningcorporaties, instanties, deurwaarders, rechtbanken, advocaten, huisontruimingen, GGD, dakloosheid en als kers op de taart wil men dat ik toegeef dat ik niet goed bij mijn hoofd ben. Liefst op schrift en voorzien van een handtekening. Men zegt dat ik op deze manier word aangepakt omdat ik niet wil meewerken aan werkzaamheden van reparatieschuwe woningcorporaties en dat ik daarom geen recht meer heb op een woning.
En weet je welke praktijk ook prima past in een bananenrepubliek. Het feit dat de staat sinds 2019 tientallen miljoenen euro’s uitgeeft aan het versterken van de sociale advocatuur terwijl daar geen sociaal advocaten op af komen. De staat weet dat. Onderzoek heeft dat uitgewezen. Toch blijft de staat sinds 2019 doorgaan met vele tientallen miljoenen euro’s uitgeven aan het versterken van de sociale advocatuur. Sociaal advocaten komen er niet op af maar (commerciële) veelvraten hebben die pot met miljoenen wél ontdekt. Geld van de gemeenschap via een betrouwbare instantie (Raad voor Rechtsbijstand) doorsluizen naar rijke veelvraten past prima in een bananenrepubliek.
- Link nummer 1 staat al aan het begin van dit item:
- https://www.mr-online.nl/de-brauw-stapt-in-de-sociale-rechtshulp/
- Link nummer 2:
- https://www.groene.nl/artikel/er-is-een-problematisch-tekort-aan-sociaal-advocaten
- Link nummer 3:
- https://www.advocatie.nl/nieuws/drie-sociaal-advocaten-rechtsbehoevenden-met-minder-geld-staan-straks-in-hun-hemd/